Фінансування будівництва житла — де забудовнику взяти дешеві гроші

З 2022 року за програмою "єОселя" банки видали кредитів на 50 мільярдів гривень, а власне житло за нею придбали понад 28 тисяч родин. Фінансування будівництва житла тим часом лишається майже поза цією історією: поки покупець платить 3-7% річних, забудовник шукає гроші під 18-20%. Держава навчилася здешевлювати іпотеку, але так і не навчилася здешевлювати будівництво квартир, які ця іпотека купує.

Скільки коштують гроші забудовнику порівняно з покупцем

За оцінкою Нацбанку, на "єОселю" припадає понад 96% нової іпотеки в Україні. Держава фактично створила іпотечний ринок там, де він зупинився після початку повномасштабної війни. Але звідси випливає інше питання: чи вистачить квартир для всіх, хто тепер може дозволити собі іпотеку?

Для девелопера картина протилежна: системного механізму доступного проєктного фінансування досі немає. Корпоративне кредитування поступово відновлюється, а забудовники лишаються майже без банківських грошей. На середину 2026 року кредитний портфель банків за напрямом "Будівництво" становив близько 16,4 млрд грн — лише 1,9% усіх корпоративних кредитів. Класичне проєктне фінансування житлового будівництва лишається радше винятком, ніж правилом.

Навіть коли забудовник отримує кредит, банк зазвичай очікує участі власними коштами в розмірі 25-40% вартості проєкту плюс до 20% річних за самі позикові гроші. Покупцеві держава допомогла здешевити позику на нову квартиру. Забудовнику ж доводиться шукати дорогі гроші, щоб її звести.

Чому покупці перестали фінансувати будівництво на старті

Багато років українські новобудови значною мірою фінансували самі покупці, вкладаючи кошти ще на етапі котловану. Ці гроші ставали одним із головних джерел фінансування майбутнього будинку.

Війна змінила модель поведінки. Люди стали обережнішими і менш готовими вносити гроші в об'єкт на ранньому етапі, обираючи натомість житло високої готовності або вже здане. Для покупця такий вибір мінімізує ризики. Для забудовника це означає, що гроші потрібні саме тоді, коли покупець ще не готовий їх вкладати.

Цю тенденцію підтверджують продажі компанії. За перше півріччя 2026 року близько 29% угод "Інтергал-Буд" пройшло через "єОселю", ще 47% — через власні програми розтермінування. Тобто 76% покупців так чи інакше платять частинами, а девелопер фактично виконує роль кредитора.

І це повертає до головного питання: якщо держава вже створила механізм, що допомагає людині купити квартиру, чи не настав час створити механізм, який допоможе цю квартиру звести?

Як може виглядати компенсація відсоткової ставки для забудовників

"єОселя" розширила платоспроможний попит, але сама не створює нових квартир. Наступним кроком логічно стає доступне фінансування самого будівництва. Державну підтримку варто прив'язати до конкретного результату замість чергової пільги галузі.

Механізм може бути простим. Банк надає забудовнику проєктний кредит за ринковою ставкою, умовно 18-20% річних. Держава компенсує частину відсотків і знижує фактичну вартість грошей, наприклад, до 10%. Компенсація діє лише за виконання низки умов:

• визначена частка квартир у проєкті реалізується за програмою "єОселя".
• погоджено ціновий коридор та строки будівництва й введення в експлуатацію.
• проєкт відповідає вимогам щодо укриттів, безпеки та енергонезалежності.
• банк контролює цільове використання коштів.
• на кожного забудовника встановлено чіткий ліміт державної підтримки.

Потрібні прості правила і для самої програми: річний бюджетний ліміт, багаторічне планування, прозора черговість проєктів і контроль з боку банку. Коли кошти на рік вичерпано, нові зобов'язання не виникають. Якщо проєкт не виконує умов, компенсація зупиняється.

Ризик тут очевидний: без прозорого відбору проєктів і публічної звітності банку компенсація легко перетворюється на приховану субсидію для забудовників замість інструменту, що розширює пропозицію. Тому відкритість критеріїв і незалежний аудит використання коштів мають бути такою ж обов'язковою умовою, як і річний ліміт підтримки.

У воєнних умовах ціна питання особлива: тисячі українців втратили дім, мільйони змінили місце проживання, і попит на власне помешкання не спадає. По суті це обмін: держава платить за конкретний результат — нове житло за визначеними правилами, а ризик бюджету обмежений заздалегідь встановленою стелею. Тож ідеться не лише про те, щоб дати людям спроможність купити квартиру, а й про те, щоб було що купувати.

Що показує приклад розподіленої генерації та проєкту REACH

Подібну модель не потрібно винаходити. На початку 2026 року держава запустила механізм підтримки проєктів розподіленої генерації: бізнес отримує банківський кредит на будівництво таких об'єктів, а бюджет компенсує частину відсотків, знижуючи фактичну ставку до 10% річних. Гроші надає банк, а ефективна вартість падає завдяки державній компенсації, прив'язаній до результату.

Ту саму логіку можна застосувати до квадратних метрів. Україна вже рухається до моделі, де держава не мусить самотужки забезпечувати весь ресурс для іпотеки. Проєкт REACH, який готується за участі Світового банку, передбачає ширше залучення коштів комерційних банків, тоді як бюджетні кошти йдуть на компенсацію процентної ставки. Бюджет тут перестає бути прямим джерелом грошей на іпотеку і перетворюється на інструмент, який залучає значно більший приватний капітал.

Фінансування будівництва житла — наступний крок після дешевої іпотеки

У 2025 році в Україні ввели в експлуатацію близько 9,5 млн кв. м житла — приблизно на 17% менше, ніж у 2021-му. На тлі зростання доступної іпотеки саме пропозиція квартир стає вузьким місцем ринку.

Для "Інтергал-Буд" це вже не абстрактне питання: йдеться про конкретний вибір — прискорювати запуск нових черг там, де є попит, чи відкладати проєкти до появи дешевших грошей.

Держава вже навчилася здешевлювати гроші, за які люди купують квартири. Логічний наступний крок — здешевити ті, за які це житло зводять. Тільки так підтримка попиту перетвориться на нові доступні квартири. Інакше вона лишиться чеком, який нема на що витратити.