Зведення будинку — яка кількість дозволена на одній ділянці

Будівництво приватного будинку — це мрія багатьох, хто прагне власного простору та свободи. Ділянка землі стає вашим особистим "королівством", де ви плануєте комфортне життя. Але як максимально використати свою землю? Чи можна звести кілька будинків на одній ділянці? Ці питання хвилюють не лише власників ділянок, а й інвесторів, які розглядають будівництво таунхаусів, дуплексів чи будинків для оренди в туристичних регіонах України. 

Редакція Новини.LIVE розповідає, скільки будинків можна законно збудувати на одній ділянці, які є обмеження та як реалізувати ваші плани.

Закон про будівництво будинку на одній ділянці

Плануючи зведення приватного будинку, важливо починати з юридичних підстав. У більшості випадків приватні особи володіють земельними ділянками з цільовим призначенням "для індивідуального житлового будівництва" або "для садівництва". 

У першому випадку закон дозволяє звести один житловий будинок із господарськими будівлями. У другому — лише споруди некапітального типу.

Це означає, що одразу два житлові будинки на одній ділянці — пряме порушення, наголошують у компанії "Еко-Дім". За самочинне будівництво загрожує штраф, відмова у підключенні комунікацій або навіть судове рішення про знесення.

Скільки будинків дозволяє збудувати цільове призначення

Усе залежить від призначення, яке записано у державному акті або витязі з Реєстру речових прав:

1. Для індивідуального житлового будівництва (ІЖБ) — дозволено один житловий будинок і низка господарських будівель.
2. Для садівництва — будинок можна звести тільки як садовий, із низкою обмежень (без можливості реєстрації проживання, складнощі з підключенням інфраструктури).
3. Для дачного будівництва — допускається зведення будинку, але з технічними обмеженнями (висота, підключення тощо).

Ці обмеження не залежать від бажання власника, лише від чинного законодавства і локальних вимог.

Як побудувати два будинки на одній ділянці законно

Існують два основних способи.

Поділ земельної ділянки

Це найнадійніший шлях, якщо ви хочете мати дві окремі житлові споруди. Послідовність дій:

1. Звернутися до сертифікованої землевпорядної організації.
2. Провести геодезичні роботи, підготувати технічну документацію.
3. Отримати дозвіл на поділ у місцевій раді.
4. Зареєструвати нові кадастрові номери.
5. Після цього — подавати документи на будівельний паспорт або містобудівні умови на кожну з нових ділянок.

Цей варіант дозволяє зводити по одному повноцінному житловому будинку на кожній новоствореній ділянці.

Будівництво господарської споруди з функцією житла

Юридично можна звести одну житлову будівлю, а другу — як господарську споруду. Це може бути:

• літня кухня,
• флігель,
• гостьовий будинок.

Насправді, ці об’єкти будуються як повноцінне житло, але в документах вони проходять як допоміжні. У такий спосіб забудовник уникає формальної заборони.

Однак тут є нюанси:

1. Прописати дитину в такому "будинку" буде неможливо — площа не рахується як житлова.
2. Продати "другий будинок" окремо не вдасться.
3. Підключення комунікацій можливе, але часто лише спільне або технічно обмежене.

"Не забувайте дотримуватися відстані від інших будівель, основної дороги, огорожі, трансформатора та інших об’єктів. Існують конкретні будівельні норми, які обов’язково слід дотримуватися під час будівництва. В іншому випадку можуть виникнути проблеми при введенні будинку в експлуатацію", — наголошує юристка Марія Зінченко.

Коли поділ ділянки неможливий

Іноді поділ землі неможливий, наприклад:

• ділянка замала (менше мінімальної норми в регіоні — зазвичай 4 сотки в місті);
• санітарні, технічні, сервітутні обмеження (лінії електропередач, охоронні зони);
• місцева рада відмовляє у затвердженні проекту поділу.

У такому випадку єдиний шлях — будівництво гостьового будинку або оформлення кооперативної забудови (що складніше, але не заборонено).

Що буде за будівництво другого будинку без дозволу

За самочинне будівництво в Україні передбачено адміністративну відповідальність, а іноді — і судове стягнення. Зокрема:

• штраф — від 8 500 грн і вище залежно від масштабу порушення;
• відмова в реєстрації права власності;
• зобов’язання привести об’єкт до стану, що відповідає документам (тобто, знести);
• проблеми з підключенням до газу, води, електрики.

У 2025 році контроль за незаконною забудовою посилився, особливо у курортних та приміських зонах.

Чи можна збудувати таунхаус або дуплекс на одній ділянці

Це можливо, але за певних умов:

1. Земельна ділянка має бути достатньо великою, щоби дозволити розміщення кількох секцій (із дотриманням ДБН).
2. Цільове призначення — для будівництва об'єктів житлової забудови (не лише ІЖБ).
3. Потрібно розробити детальний план території (ДПТ) або містобудівне обґрунтування.
4. Дуплекс і таунхаус можуть проходити як один будинок з кількома входами, якщо оформити його як багатоквартирний.

Цей формат часто використовують інвестори, які будують декілька секцій для подальшого продажу або здачі в оренду.

Як повідомлялось, багато українців мріють про тихе життя в сільській місцевості та власний будинок. Однак, зведення житла в селі суворо регламентується державними будівельними нормами. Перед початком будівництва важливо розуміти дозволену кількість поверхів та потенційні штрафи за порушення цих норм.

Також ми розповідали, що Україна зберігає демократичний принцип приватної власності, дозволяючи громадянам володіти необмеженою кількістю будинків. Однак, за цим правом стоять важливі юридичні, податкові та практичні аспекти, які необхідно враховувати.