Житло в іпотеку — який дохід потрібен у 2025 році

Іпотека в Україні за останні роки трансформувалася з елітного інструменту в доступний соціальний механізм, принаймні на папері. Державна програма "єОселя" частково змінила правила гри: тепер головна проблема — не ставка, а відповідність критеріям, серед яких стабільний дохід відіграє ключову роль. 

Редакція Новини.LIVE розповідає, скільки ж треба заробляти, щоб отримати шанс на іпотечне фінансування у 2025 році.

Програма "єОселя": хто проходить, а хто залишається за бортом

Після початку повномасштабної війни уряд зробив ставку на підтримку іпотечного кредитування через державні банки. Програма "єОселя" дозволяє окремим категоріям громадян (військовим, медичним працівникам, науковцям, вчителям, переселенцям) отримувати іпотеку під фіксовану ставку 3-7% річних.

Однак не всі банки беруть участь у програмі, а не всі громадяни потрапляють до її цільової аудиторії. Для них залишається ринок "звичайної" іпотеки зі ставками 15-18%, де вимоги до доходу вищі, а ризики — серйозніші.

DSTI: головний коефіцієнт, який перевіряє ваші фінанси

У 2025 році банки оцінюють не лише суму доходу, а передусім співвідношення витрат на обслуговування боргу до доходів позичальника — показник DSTI (Debt-Service-to-Income).

За даними Національного банку, середній рівень DSTI нині становить 32%. Це означає, що щомісячний платіж за іпотекою не повинен перевищувати третину офіційного доходу. Якщо ви платите 10 тис. грн на місяць, доведіть, що заробляєте не менше 31-32 тис. грн.

Орієнтовно:

• при доході 20 тис. грн — платіж не повинен перевищувати близько 6,5 тис. грн;
• при доході 30 тис. грн — до 9,6 тис. грн;
• при доході 40 тис. грн — до 12,8 тис. грн.

LTV: скільки дасть банк і скільки доведеться мати своїх коштів

Ще один критичний параметр — LTV (Loan-to-Value), який відображає, яку частку вартості нерухомості покриває кредит. Максимально дозволене значення в Україні — 80%. Тобто для купівлі квартири вартістю 1 млн грн банк видасть до 800 тис. грн, а решту ви маєте внести самостійно.

Цей бар’єр захищає банк у разі неплатоспроможності клієнта, але водночас змушує потенційного позичальника мати суттєвий авансовий платіж — щонайменше 20% від вартості житла.

Кому банки охоче дають іпотеку

У 2025 році банки звертають увагу не лише на суму доходу, а й на стабільність зайнятості, стаж роботи, кредитну історію. Перевагу мають:

• працівники бюджетної сфери;
• військові;
• ІТ-фахівці та представники високотехнологічних галузей;
• позичальники з офіційною "білою" зарплатою.

Для працівників з неофіційним доходом або фрилансерів ситуація складніша: банки можуть не враховувати дохід без підтвердження джерела, або запропонують вищу ставку і нижчу суму кредитування.

Дохід, з яким реально отримати іпотеку в 2025 році

За нинішніх умов, щоб претендувати на квартиру вартістю 1 млн грн у рамках програми "єОселя" зі щомісячним платежем близько 9-10 тис. грн, потрібен дохід не менше 30-32 тис. грн. Це рівень, якого реально досягти у великих містах або для працівників держсектору зі стажем.

Для "ринкової" іпотеки з вищими ставками (наприклад, під 17%) сума платежів суттєво зростає. У цьому випадку щомісячне погашення може сягати 16-18 тис. грн, а відповідно дохід повинен бути не менше 50-60 тис. грн.

У кожному випадку банк проводить індивідуальну оцінку платоспроможності, тож дохід у 40 тис. грн не гарантує іпотеку, якщо ви маєте інші кредити чи велику кількість утриманців.

Що ще треба знати українцям

Війна принесла фінансові труднощі, що ускладнює своєчасну виплату іпотеки для багатьох громадян. Через це виникає питання щодо можливості стягнення житла банками чи мікрофінансовими організаціями за наявності боргу. Українське законодавство передбачає таку можливість, але водночас встановлює певні обмеження та умови, спрямовані на захист прав боржників.

Також зазначимо, що лише чверть із понад 350 житлових комплексів, що зараз зводяться у великих містах України (Київ, Львів, Одеса, Дніпро, Ужгород), пропонують розтермінування платежів на термін від трьох років. Більшість забудовників надають фінансову відстрочку лише на 1-2 роки, а третина обмежується періодом від пів року до півтора.