Земельна ділянка стала меншою — хто і чому коригує площі

Оформлення права власності на земельну ділянку — процес, який для багатьох власників паїв чи городів приносить несподіванки. Найпоширеніша з них — зменшення площі ділянки в документах порівняно з даними старого сертифіката.

Як наголошують фахівці "Земельного фонду України", зменшення паю при оформленні права власності — поширена ситуація, яка зазвичай пов’язана з уточненням даних за допомогою сучасних технологій, виправленням старих похибок або вилученням ділянок загального користування.

Точні заміри змінюють реальність: роль GPS-технологій

У минулому заміри земельних ділянок проводилися без точних приладів, часто "на око" або за допомогою спрощених інструментів. У результаті площі у сертифікатах були орієнтовними. Сьогодні ж застосовуються сучасні геодезичні технології — GPS та супутникові системи, що дозволяють визначити межі з точністю до кількох сантиметрів.

Оновлені дані часто виявляють, що реальна площа ділянки менша, ніж зафіксовано у старих документах. Це не помилка — це реальний стан речей, який офіційно закріплюється в державному земельному кадастрі.

Старі сертифікати: спадщина 90-х з похибками

Документи, що видавались у 90-х роках, мали низку істотних недоліків. Часто сертифікати готувалися без точного плану меж, без належного погодження із сусідніми землевласниками, без ретельної перевірки фактичного стану земельних масивів.

Через ці похибки сьогодні при оформленні права власності доводиться зіткнутися із "виправленнями", які юридично фіксують те, що фізично завжди існувало на місцевості.

Накладання меж: коли ваша земля йде до сусіда

Ще однією причиною зменшення площі стає так зване накладення меж. Під час уточнення координат з'ясовується, що частина однієї ділянки перетинає межі іншої, або що певні території належать загальному користуванню (дороги, лісосмуги, прибережні смуги).

У таких випадках "зайві" метри відрізають, щоби узгодити права власності відповідно до фактичного використання та законодавчих норм.

Вилучення територій: коли частина ділянки стає чужою

Ще один поширений випадок — вилучення територій. Під час виготовлення технічної документації може з'ясуватися, що частина ділянки припадає на:

• дороги або шляхи загального користування;
• межі водних об'єктів;
• захисні лісосмуги.

Такі площі вилучаються примусово, і компенсація за них, як правило, не передбачається.

Зміна кадастрової структури: як оновлюють землю без відома

Іноді зміни відбуваються навіть без участі власника. З розвитком кадастрової системи в Україні окремі земельні ділянки автоматично коригуються під час оновлення публічних кадастрових карт і зонування територій.

У результаті площа вашої ділянки може бути зменшена відповідно до нових меж і зон, що встановлені органами місцевого самоврядування.

Що робити, якщо площа вашої землі зменшилась

Перш за все, варто зберігати спокій і діяти виважено. 

Замовте детальну технічну документацію

Зверніться до сертифікованого геодезиста, який складе детальний план вашої ділянки з точними межами та координатами. Це допоможе зрозуміти, чому зменшилася площа та чи є підстави для оскарження.

Перевірте кадастрову карту

У відкритому доступі можна переглянути публічну кадастрову карту України. Це дозволить оцінити, чи є суперечки щодо меж із сусідами та чи зафіксовані там актуальні дані.

Ініціюйте погодження меж

За потреби варто ініціювати погодження меж із сусідами шляхом укладення відповідних актів. Це допоможе уникнути судових спорів у майбутньому.

Консультуйтеся з фахівцями

Юрист чи земельний експерт допоможе оцінити ситуацію. У деяких випадках, якщо зменшення площі було неправомірним (наприклад, через помилку геодезиста чи місцевої влади), можна відстояти свої права в суді.

Чи можна уникнути зменшення площі

Повністю уникнути зменшення площі складно, адже сучасні вимірювання завжди точніші за старі. Проте ви можете:

• заздалегідь замовити геодезичні роботи, щоб знати реальну площу ще до оформлення;
• перевірити, чи не перетинається ваша ділянка з іншими об’єктами на кадастровій карті;
• звернутися до досвідченого землевпорядника, який допоможе правильно оформити документи та уникнути помилок.

Як повідомлялось, земля є загальнодержавним надбанням, що підлягає державній охороні. Конституція України гарантує право власності на землю, а регулювання цих відносин здійснюється Цивільним та Земельним кодексами України. 

Зазначимо також, право власності на землю в Україні охоплює не лише документальне підтвердження, а й ефективний контроль та захист інтересів власника. Важливою складовою є своєчасне відстеження термінів завершення оренди земельних ділянок.