Здача квартири без договору — як покарають власника у 2025

Для багатьох українців здача квартири в оренду — це не бізнес, а джерело додаткового доходу. Але навіть у такому разі важливо дотримуватись закону. Згідно зі ст. 67 Конституції України, кожен зобов’язаний сплачувати податки. А якщо власник здає квартиру "втемну", без договору й реєстрації доходу, він порушує не лише податкове, а й кримінальне законодавство.

Кожен громадянин, навіть який не є підприємцем, але передає нерухоме майно в оренду, зобов’язаний задекларувати дохід і сплатити податок на доходи фізичних осіб, наголошує нотаріус Золтан Русанюк.

Які вимоги до договору оренди квартири

Згідно з Господарським кодексом України (ст. 284), будь-який договір оренди має містити кілька обов’язкових умов:

• чіткий опис об'єкта оренди: адреса, характеристики, вартість;
• строк, на який укладається договір;
• розмір та порядок оплати;
• умови повернення чи викупу майна.

Окремо варто прописати форму підтвердження платежів (особливо при готівковому розрахунку), порядок розірвання договору та цільове використання житла. Якщо вказати, наприклад, що квартира здається для проживання, а орендар облаштує в ній склад або офіс — власник нестиме частину відповідальності за порушення, навіть не знаючи про них.

Коли потрібне нотаріальне посвідчення договору

За словами Русанюка, "договір найму житла строком на три роки і більше має бути нотаріально посвідченим". Винятком є лише майно державної чи комунальної власності, якщо строк договору не перевищує п’яти років.

У разі порушення цієї вимоги, навіть формально підписаний договір може бути визнаний недійсним у суді.

Яка відповідальність за здачу квартири без договору

Здача квартири без договору та несплата податків — це не лише адміністративне порушення. 

"Орендодавцям загрожує штраф від 85 до 425 тис. грн, а також конфіскація та заборона займатися певною діяльністю на строк до 3 років. Це передбачено ст. 212 Кримінального кодексу України", — наголошує Русанюк.

Також санкції передбачені й Кодексом України про адміністративні правопорушення:

• ст. 163-4 — штраф за порушення у податковому обліку доходів;
• ст. 164-1 — штраф за неподання декларацій.

Штрафи — від трьох до восьми неоподатковуваних мінімумів. А при повторному порушенні чи наявності злісного умислу відповідальність може бути більш жорсткою.

Як нотаріус і рієлтор відповідають за порушення

Цікаво, що відповідальність несуть не лише власники, а й нотаріуси та рієлтори. Вони зобов’язані повідомляти податкову про укладені договори.

"Нотаріус зобов’язаний передавати інформацію про посвідчений договір оренди до контролюючого органу за формою, встановленою урядом", — пояснює Русанюк. 

Це передбачено постановою Кабміну № 1242 та ст. 170.1.6 Податкового кодексу України.

Рієлтори, які виступають посередниками, також мають повідомити податкову про угоди, укладені за їх сприянням. Якщо цього не зробити, накладається штраф — 680 грн за кожне порушення (ст. 119-1 ПКУ).

Чому важливо укладати договір оренди

Підписання договору захищає не лише бюджет держави, а й обидві сторони — орендаря й власника. Без договору складно довести в суді факт домовленості, строк проживання, розмір орендної плати чи відповідальність за пошкодження майна.

Крім того, письмовий договір із чіткими умовами зменшує ризики:

• рейдерського захоплення житла;
• незаконної реєстрації мешканців;
• перетворення квартири на бордель, склад або офіс шахраїв.

Для власника це — можливість офіційно захистити права. А для держави — отримати податки, які потім перетворяться на дороги, школи та оборону.

Як повідомлялось, в умовах зростання кількості шахрайських схем у сфері нерухомості офіційний договір оренди стає ключовим інструментом для захисту прав як орендаря, так і, перш за все, власника помешкання. Він не лише фіксує домовленості, а й гарантує юридичну безпеку обом сторонам угоди.

Також ми розповідали, що оренда квартири в Україні має значні регіональні відмінності: у деяких містах ціни стали надто високими, тоді як в інших вони залишаються стабільними та доступними. Основними чинниками, що впливають на вартість оренди, є попит з боку ВПО, безпекова ситуація та економічна активність регіону.