Українці відмовляються купувати деякі квартири — в чому причина

Ринок нерухомості в Україні у 2025 році переживає трансформацію. Попри високу інфляцію, воєнний стан і нестабільну економіку, попит на житло поступово оживає, особливо у великих містах. Однак не всі квартири знаходять своїх покупців. Частина пропозицій зависає на місяці, а то й на роки — навіть за умови знижок.

Редакція Новини.LIVE розповідає, які саме квартири продаються найгірше, чому вони втрачають популярність і як власники можуть підвищити їхню ліквідність.

Квартири в старих будинках радянської забудови

Одним із головних "аутсайдерів" ринку нерухомості у 2025 році є квартири в старих будинках радянської забудови, зокрема панельних хрущовках і брежнівках. Такі об’єкти, збудовані у 60-80-х роках минулого століття, часто мають застарілі комунікації, низьку енергоефективність і незручне планування. Як зазначає експертка з нерухомості Вікторія Берещак у коментарі "Фактам ICTV", попит на такі квартири знизився на 20-25% у порівнянні з довоєнним періодом через високі витрати на ремонт і комунальні послуги.

"Хрущовки з маленькими кухнями на 5-7 кв.м і тісними ванними кімнатами не відповідають сучасним потребам. Українці хочуть просторіших і функціональніших планувань", — наголошує Берещак. 

Крім того, відсутність ліфтів у п’ятиповерхівках і ненадійні бомбосховища роблять таке житло менш привабливим у містах із високими безпековими ризиками, таких як Київ, Харків чи Запоріжжя.

Малогабаритні квартири з незручним плануванням

Ще одна категорія житла, яке погано продається, — це малогабаритні квартири площею 30-35 кв. м із непрактичним плануванням. Наприклад, однокімнатні квартири з кухнями 7-9 кв. м і ванними 3 кв. м втрачають популярність через обмежений простір і неможливість ефективного зонування. 

"Такі квартири часто купували для здачі в оренду, але у 2025 році попит на оренду знизився через зростання пропозиції, а покупці шукають більш комфортне житло", — пояснює експертка ринку нерухомості Олена Бондарук у коментарі "РБК-Україна".

Незручні планування, такі як довгі вузькі коридори чи ламані кімнати з неправильними кутами, також відлякують потенційних покупців. За даними порталу ЛУН, у 2025 році попит на такі об’єкти впав на 15% у порівнянні з 2024 роком. 

Квартири на перших і останніх поверхах — табу для багатьох

Традиційна недовіра до крайніх поверхів не зникла. Навпаки, вона посилилась у 2025 році через:

• побоювання щодо обстрілів (для останніх поверхів);
• високий рівень шуму, пліснява, вогкість (для перших);
• труднощі з вентиляцією та тепловтратами.

Такі квартири купують лише за умови суттєвих знижок або під орендний бізнес.

Великогабаритні квартири у старих забудовах

Квартири площею понад 90 кв. м у будинках, збудованих на початку 2000-х, також втрачають популярність. Такі об’єкти часто мають нераціональне використання простору, наприклад, великі коридори чи непрактичні планування. До того ж утримання таких квартир обходиться дорого через високі комунальні тарифи та податок на "надлишкові" квадратні метри.

Адже у 2025 році власники квартир площею від 60 кв. м сплачують податок на "розкіш" за кожен "надлишковий" метр, а для квартир від 300 кв. м додатково нараховується 25 000 грн на рік. Такі великі квартири у старих будинках стали тягарем для власників, адже витрати на опалення та ремонт часто перевищують ринкову привабливість, підкреслюють фахівці.

Новобудови з "репутацією": недобудови, проблемні забудовники

Попит на первинному ринку також сегментувався. У програші — проєкти:

• без документів на введення в експлуатацію;
• із затримками в будівництві понад 2 роки;
• із забудовниками, які вже "горіли" на ринку.

Квартири, що продаються за переуступкою прав, мають низький попит через високі ризики. Адже вона передбачає передачу прав власності на недобудоване житло іншому інвестору, але затримки у здачі будинків в експлуатацію відлякують покупців. 

"Якщо забудовник не має надійної репутації або зриває терміни здачі, попит на такі об’єкти падає до мінімуму", — зазначає Берещак.

Квартири без автономних систем

У прифронтових містах, таких як Запоріжжя, попит на квартири з централізованим електропостачанням знизився на 15%, тоді як житло з автономними системами (наприклад, генераторами чи сонячними панелями) має більший попит. 

"Покупці шукають квартири, які забезпечують стабільність у разі відключень електроенергії чи води", — пояснює президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха в інтерв’ю "Главкому".

Новобудови з альтернативними джерелами живлення, такими як генератори для ліфтів чи насосів, продаються швидше, ніж старі будинки з централізованими системами. У 2025 році попит на автономне житло у прифронтових регіонах зріс на 10%.

Як підвищити ліквідність проблемних квартир

Попри низький попит, власники можуть зробити свої квартири привабливішими для покупців. Ось кілька порад від експертів:

1. Ремонт і модернізація. Проведення якісного ремонту, особливо в старих будинках, може значно підвищити інтерес. Наприклад, заміна комунікацій, встановлення енергоефективних вікон чи модернізація кухні-вітальні роблять квартиру конкурентною.
2. Гнучка цінова політика. Зниження ціни на 5-10% або пропозиція розтермінування може привернути увагу покупців. За даними ЛУН, у 2025 році власники, які йдуть на поступки, продають квартири на 20% швидше.
3. Акцент на безпеку. У регіонах із високими безпековими ризиками варто підкреслити наявність укриття або близькість до нього. Облаштування підвальних приміщень під бомбосховища може стати перевагою.
4. Покращення інфраструктури. Для новобудов важливо пропонувати додаткові зручності, такі як дитячі майданчики, паркінг чи зелені зони, що підвищують привабливість житлового комплексу.
5. Прозорість угод. Для квартир за переуступкою критично важлива репутація забудовника та чітка юридична документація, яка знижує ризики для покупця.

Що ще варто знати українцям

Щоб швидко та вигідно продати квартиру, треба зосередитись на ключових аспектах, які приваблюють покупців. Це готове до заселення житло, оптимальне планування, доступна ціна та функціональність простору. Український ринок нерухомості поступово відновлюється, тому шанси на успішний продаж значно зростають.

Також ми розповідали, що у Верховній Раді України наближається до розгляду масштабна житлова реформа, що може докорінно змінити цю сферу в країні. Йдеться про урядовий законопроєкт №12377 "Про основні засади житлової політики", який покликаний стати ключовим рамковим документом. Оскільки профільний комітет уже рекомендував його до ухвалення в першому читанні, очікується, що депутати розглянуть його найближчим часом.