Спільна сумісна та часткова власність — як не втратити своє майно

У володінні нерухомістю юридичні формальності мають вирішальне значення. Саме форма власності — спільна сумісна чи спільна часткова — визначає, як розпоряджатися майном, кому воно належить, і як воно ділитиметься у разі спору чи розірвання шлюбу. Ігнорування цих нюансів може коштувати дорого — як фінансово, так і юридично.

Згідно з Цивільним кодексом України (ЦК України), спільна власність — це майно, яке належить двом або більше особам (співвласникам) на праві спільної власності. Вона поділяється на два типи:

• спільна сумісна власність — майно належить співвласникам без визначення їхніх часток. Наприклад, це може бути квартира, приватизована подружжям, або майно, набуте під час шлюбу;
• спільна часткова власність — майно, у якому частки кожного співвласника чітко визначені (наприклад, 1/2, 1/3 або 45/100). Такий тип власності часто виникає при спадкуванні.

Якщо договором чи законом не встановлено, що власність є сумісною, вона за замовчуванням вважається частковою (ст. 355 ЦК України). Водночас, якщо частки не визначені, власність автоматично класифікується як сумісна (ст. 368 ЦК України).

Як дізнатися, яка форма власності у вашому випадку

Щоб зрозуміти, який тип власності застосовується до вашого майна, зверніться до правовстановлюючих документів — договір купівлі-продажу (дарування), свідоцтва про право власності або на спадщину.

Ці документи вказують, чи є власність сумісною (без часток) чи частковою (з визначеними частками). Тип власності може стосуватися як житлової нерухомості (квартири, будинки), так і земельних ділянок.

Спільна сумісна власність: особливості

Спільна сумісна власність найчастіше виникає у подружжя або під час приватизації житла. Вона може бути:

• чітко вираженою: у правовстановлюючих документах зазначено всіх співвласників (наприклад, у свідоцтві про право власності на приватизовану квартиру);
• без чіткої визначеності: майно, набуте подружжям під час шлюбу, може бути зареєстроване на одного з подружжя, але юридично належить обом.

Водночас у разі розлучення чи конфлікту між співвласниками поділ майна може бути ускладненим, адже частки не визначені. Також продаж чи розпорядження майном потребує згоди всіх співвласників.

Спільна часткова власність: як це працює

Спільна часткова власність характеризується чітким визначенням часток кожного співвласника в правовстановлюючих документах (наприклад, 1/2 або 19/200). Згідно зі ст. 357 ЦК України, частки вважаються рівними, якщо інше не зазначено в договорі чи законі.

Особливість часткової власності — це ідеальна частка, яка не прив’язана до конкретної частини майна (наприклад, певної кімнати в квартирі). Співвласник може виділити свою частку в натурі (наприклад, отримати частину будинку чи земельної ділянки). Або одержати компенсацію, якщо виділ у натурі неможливий (ст. 183 ЦК України).

Як відбувається виділ частки в натурі

Якщо співвласник хоче вийти зі спільної часткової власності, він має право на виділ. Варіанти:

• добровільна угода — оформлюється у нотаріуса;
• судовий розгляд — якщо сторони не можуть домовитися.

Суд аналізує технічну можливість поділу майна (експертиза), враховуючи ізольованість, площу та інші чинники. Якщо поділ неможливий, суд може зобов’язати інших співвласників виплатити компенсацію.

Це особливо актуально для житлових будинків, де разом із житлом потрібно вирішити і питання землі. Якщо земля перебуває у власності, можливе виділення частки земельної ділянки; якщо ж ні — визначення порядку користування.

Юридичні ризики: що варто врахувати

• У спільній сумісній власності без дозволу іншого співвласника розпоряджатися майном неможливо.
• У частковій власності співвласник може продати свою частку, але інші мають переважне право викупу.
• У випадку смерті одного зі співвласників його частка (у частковій власності) переходить до спадкоємців.
• У спорах щодо розподілу сумісної власності можуть виникнути затяжні судові процеси, особливо без документального підтвердження внесків сторін.

А юристи адвокатського об’єднання "Репешко і партнери" у коментарі виданню "ФАКТ" дали практичні поради для співвласників:

• перевірте правовстановлюючі документи. З’ясуйте, який тип власності застосовується до вашого майна;
• уникайте конфліктів. Укладіть письмову угоду зі співвласниками щодо користування чи поділу майна;
• зверніться до юриста. Перед продажем, поділом чи виділом частки проконсультуйтеся з фахівцем, щоб уникнути юридичних помилок.
• будьте готові до суду. Якщо згоди зі співвласниками немає, готуйтеся до судового розгляду та експертизи.

Як повідомлялось, кожен, хто володіє часткою нерухомості, може зіткнутися зі складнощами під час її продажу, особливо якщо йдеться про частину квартири чи будинку. У 2025 році продаж частки в нерухомості й надалі регулюватиметься Цивільним кодексом України. Щоб уникнути юридичних проблем або конфліктів із співвласниками, варто заздалегідь ознайомитися з особливостями цієї процедури.

Також ми розповідали, скільки може бути власників однієї квартири, адже розподіл майна між декількома власниками нерідко супроводжується труднощами.