Продаж землі — які податки треба сплатити у 2025 році

Українці, які мають у власності земельні ділянки та планують їх продати, повинні враховувати податкові наслідки. Податок при продажу землі залежить від кількох факторів: кількості угод протягом року, способу набуття ділянки, її розміру та наявності підтверджених витрат. У деяких випадках сума податків може сягати 23% від вартості продажу.

Якщо ви продаєте земельну ділянку вперше протягом календарного року, податкове навантаження буде найнижчим. Як зазначає судова експертка та аудиторка Ірина Зубрицька у коментарі агентству УНІАН, ставка податку у такому випадку становить 5% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 5% військового збору. 

Податки при повторному продажі земельної ділянки

Друге й кожне наступне відчуження землі протягом одного календарного року оподатковується інакше.

"Якщо це успадкована ділянка, ставка залишається 5% ПДФО + 5% військовий збір. Якщо ж земельна ділянка була колись куплена, тоді ставка підвищується до 18% ПДФО та 5% військового збору, тобто разом 23%", — пояснює Зубрицька.

Це означає, що особи, які планують проводити кілька угод із землею на рік, мають заздалегідь прораховувати можливі фінансові втрати.

Податок при продажу земельної ділянки великого розміру

Законодавство також визначає граничні розміри земельних ділянок, продаж яких дозволяє скористатися пільговим оподаткуванням. У разі перевищення цих нормативів податкове навантаження зростає навіть при першому продажу.

"Для великих ділянок податок при першому продажі — 5% ПДФО і 5% військовий збір. Наступні продажі — 18% плюс 5%, якщо це куплена земля", — зазначає Зубрицька.

Витрати які зменшують податок при продажу землі

Українське законодавство дозволяє зменшити суму, з якої нараховуються податки, на підтверджені витрати на придбання землі. Йдеться, зокрема, про:

• витрати на купівлю чи обмін ділянки;
• реєстраційні мита та інші обов’язкові платежі;
• суму, сплачену за майнові права;
• оціночну вартість, якщо ділянка була задекларована під час одноразового декларування.

"Дохід може бути зменшений на суму документально підтверджених витрат на придбання такого об'єкта шляхом подання Декларації про доходи фізичної особи", — підкреслює Зубрицька.

Обов’язкова оцінка перед продажем земельної ділянки

Перед продажем ділянки необхідно провести оцінку її вартості. Це обов’язковий етап, адже податки розраховуються на підставі даних з Єдиної бази оцінки.

"База автоматично формує е-Довідку, яка діє протягом 30 днів. Якщо власник не згоден з оцінкою, він може звернутися до сертифікованого оцінювача", — пояснює експертка.

У разі якщо оцінювач визначить іншу ціну, ніж зазначено в базі, звіт має бути зареєстрований у тій самій базі. Якщо відхилення становить понад 20%, потрібна рецензія від Фонду держмайна.

Додаткові витрати при продажу земельної ділянки

Продаж землі передбачає ще й інші витрати, окрім податків:

• оплата послуг нотаріуса;
• держмито за посвідчення договору (1% вартості);
• адміністративний збір за реєстрацію права власності;
• оплата послуг оцінювача (якщо робиться альтернативна оцінка).

Як зазначає Зубрицька, мито сплачується лише тоді, коли сторони угоди не є близькими родичами.

Оцінка через сертифікованого експерта замість електронної бази

Якщо продавець не погоджується з автоматично визначеною вартістю ділянки, він може скористатися правом на індивідуальну оцінку.

"Оцінювач складає звіт, який діє 6 місяців. Але якщо ціна відрізняється від автоматичної більш ніж на 20%, реєстрацію можуть відхилити", — попереджає Зубрицька. 

У такому випадку рецензія Фонду держмайна є обов’язковою умовою.

Які податки треба сплатити при продажу успадкованої землі

Успадковану ділянку легше продати з меншими податковими втратами. Закон дає змогу застосовувати ставку 5% + 5% замість 18% + 5%, навіть якщо це не перший продаж у році. Це правило діє тільки за умови, що земля отримана в порядку спадкування.

Коли продаж землі не оподатковується

Продаж не оподатковується, якщо:

• ділянка продається вперше за рік;
• ділянка не перевищує нормативні розміри;
• ділянка була у власності понад 3 роки і не купувалася (наприклад, отримана в спадок чи приватизована);
• продавець не здійснює систематичну підприємницьку діяльність.

У цих випадках не потрібно сплачувати ПДФО, а от військовий збір — майже завжди є обов'язковим.

Як повідомлялось, передача права власності на земельну ділянку в Україні — це серйозна юридична процедура, що завжди супроводжується державним або приватним нотаріусом. Нотаріус ретельно перевіряє всі деталі угоди, аби запобігти шахрайству та забезпечити її законність.

Також ми розповідали, що у 2025 році ринок сільськогосподарських земель є важливим компонентом української аграрної реформи, що має значний вплив на економіку країни, розвиток сільських регіонів та продовольчу безпеку. Хоча ринок землі відкрився ще у 2021 році, правила її купівлі й продажу залишаються суворо регламентованими.