Продаж землі — без цієї перевірки нотаріусом угоди не буде

Оформлення угоди купівлі-продажу земельної ділянки в Україні — не просто формальність. Це юридично значущий акт, який супроводжує державний нотаріус або приватний, однак із такими самими повноваженнями. І саме нотаріус перевіряє ключові аспекти угоди, аби не допустити шахрайства та гарантувати законність передачі права власності.

Редакція Новини.LIVE розповідає, що саме перевіряє нотаріус під час продажу землі, щоб ви могли бути впевненими у безпеці угоди.

Документи для продажу земельної ділянки

Нотаріус перевіряє, чи має продавець повний пакет документів, необхідний для угоди. До обов’язкових належать:

• державний акт або витяг з Державного реєстру речових прав, що підтверджує право власності;
• кадастровий номер ділянки та витяг з Державного земельного кадастру;
• довідка про цільове призначення землі;
• паспорт та ідентифікаційний код продавця та покупця;
• оцінка вартості ділянки, якщо передбачено оподаткування;
• документ, що підтверджує відсутність арештів, застав або судових спорів.

Крім того, для угод між родичами або у випадку, коли земля була отримана у спадок, можуть знадобитися додаткові документи (свідоцтво про право на спадщину, згода подружжя тощо).

Право власності на землю

Одне з головних завдань нотаріуса — перевірка дійсного права власності. Для цього нотаріус звертається до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У цьому реєстрі міститься інформація про:

• власника;
• дату реєстрації права;
• тип власності (одноосібна, спільна, часткова);
• можливі обтяження (іпотека, заборона відчуження, арешт).

Якщо виявляються розбіжності між даними в документі та в реєстрі, угода не укладається, доки не буде з’ясовано причину.

Цільове призначення та межі ділянки

Кадастровий номер і цільове призначення ділянки також обов’язково перевіряються. Якщо покупець планує забудову, важливо переконатися, що земля призначена для будівництва (наприклад, "землі житлової та громадської забудови"), а не сільськогосподарського використання.

Нотаріус перевіряє інформацію в Публічній кадастровій карті, яку можна переглянути онлайн. Там зазначені межі ділянки, площа, номер, форма власності.

Відсутність арештів, заборон і судових спорів

Відчуження землі неможливе, якщо вона:

• перебуває під арештом;
• у заставі (іпотеці);
• є предметом судового спору.

Нотаріус перевіряє ці дані через реєстр обтяжень та відповідні запити до ДРРП. Якщо на землю накладено арешт або є заборона відчуження, угода буде заблокована до зняття обмеження.

Перевірка згоди подружжя

Якщо продавець перебуває у шлюбі, нотаріус перевіряє, чи є згода другого з подружжя. У деяких випадках необхідне нотаріальне підтвердження такої згоди, навіть якщо земля придбана до шлюбу.

Особливо уважно перевіряються угоди, якщо майно оформлене на одного з подружжя під час спільного життя.

Перевірка повноважень представників

Якщо угоду укладає не власник, а представник, нотаріус обов’язково перевіряє довіреність. Вона має бути чинною, без ознак підробки, містити конкретні повноваження на продаж вказаної ділянки.

У разі сумнівів нотаріус має право відмовити в посвідченні правочину.

Джерела походження коштів покупця

Нотаріуси перевіряють джерела походження коштів покупця. Це потрібно для запобігання відмиванню грошей. Покупець має надати документи, що підтверджують законність коштів, наприклад, декларацію про доходи, фінансову звітність чи банківські виписки. 

Нотаріус також може використовувати інформацію з Єдиного державного реєстру декларацій для перевірки фінансової прозорості.

"Перевірка джерел походження коштів – це не просто формальність. Вона дозволяє забезпечити прозорість угод і захистити ринок землі від незаконних операцій", — зазначає нотаріус Юлія Лабутіна у статті для "Юридичної газети".

Податкові зобов’язання при продажу

Нотаріус також перевіряє, чи підлягає угода оподаткуванню, і якщо так, то чи сплачено відповідні податки. Наприклад, якщо продавець володіє землею менше 3 років або продає не першу ділянку в році, він має сплатити 5% ПДФО та 5% військового збору.

Поки що не передбачено змін до цього порядку, але планується посилення контролю за сплатою податків через об’єднану податкову базу.

Як нотаріус фіксує угоду

Після перевірки всіх аспектів нотаріус:

• складає нотаріальний договір купівлі-продажу;
• підписує його сторонами;
• вносить зміни до Державного реєстру речових прав;
• видає новому власнику витяг, що підтверджує перехід права.

Це офіційна процедура, без якої покупець не зможе зареєструвати землю у своєму імені.

Вартість послуг нотаріуса при продажу землі

У 2025 році середня вартість послуг приватного нотаріуса в Україні коливається від 5 000 до 12 000 грн, залежно від складності угоди, розташування ділянки, наявності додаткових документів (спадщина, шлюб тощо). У державного нотаріуса вартість трохи нижча, однак строки оформлення зазвичай довші.

Як повідомлялось, питання приватизації землі в Україні досі актуальне, навіть попри воєнний стан, що вніс певні корективи в механізми розпорядження землею. Проте ключові законодавчі норми залишаються чинними: кожен громадянин має право на безоплатне отримання кількох земельних ділянок, хоча й з певними обмеженнями.

Також зазначимо, що ринок сільськогосподарських земель в Україні продовжує бути ключовою складовою аграрної реформи, яка впливає на економіку та продовольчу безпеку. Хоча ринок землі відкрився ще у 2021 році, правила купівлі та продажу таких ділянок залишаються суворо регламентованими.