Продаж квартири — чи можливо без права власності у 2025

Продаж нерухомості в Україні завжди викликає безліч питань, особливо коли йдеться про нестандартні ситуації. Одне з найпоширеніших запитань у 2025 році — чи можливо продати квартиру без права власності? Ця тема актуальна для тих, хто зіткнувся з втратою документів, спірними правами чи іншими юридичними нюансами. 

Редакція Новини.LIVE  розповідає, що каже законодавство, які є ризики та як діяти, щоб угода була законною і безпечною.

Що вважається правом власності на квартиру

Під "правом власності" розуміється офіційна реєстрація у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо ви володієте лише правовстановлюючим документом, але дані не внесено в реєстр, реалізувати житло через нотаріуса буде неможливо.

Згідно з законодавством, власником вважається особа, яка зареєструвала право в державному реєстрі. Навіть якщо у вас є договір купівлі-продажу, рішення суду чи свідоцтво про спадщину, але воно не внесено до реєстру — ви юридично не є власником.

Оформлення права — це не просто формальність. Без цієї процедури нерухомість не можна продати, подарувати або передати в іпотеку.

Коли можуть виникнути складнощі з продажем

1. Спадкове майно без завершеного оформлення. Людина отримала спадщину, але не зареєструвала право власності — продавати таку нерухомість вона не може.
2. Об’єкти після рішення суду. Якщо право на квартиру встановлено судом, потрібно додатково внести його до реєстру. Без цього нотаріус не посвідчить угоду.
3. Майно, що куплене, але не зареєстроване. У випадках, коли покупець оформив договір, але не подав документи на реєстрацію, він також не має права на перепродаж.

Що каже законодавство про продаж без реєстрації

Відповідно до ч. 1 ст. 182 Цивільного кодексу України, право власності на нерухомість виникає тільки після державної реєстрації. Продаж без реєстрації розглядається як нікчемна угода — тобто така, що не породжує юридичних наслідків.

"Угоди з нерухомістю без внесення даних до держреєстру — це юридична пастка. Людина може залишитися і без житла, і без грошей. Особливо часто таке трапляється у випадку спадщини чи неузаконеної забудови", — каже експерт з нерухомості Валерій Левченко.

Які ризики для покупця та продавця

Спроба продати квартиру без права власності загрожує серйозними наслідками:

• для продавця: угода може бути визнана недійсною, що призведе до судових спорів і фінансових втрат;
• для покупця: ризик залишитися без грошей і квартири, якщо продавець не мав законного права на продаж.

Щоб уникнути проблем, покупцям варто перевіряти документи через Державний реєстр та консультуватися з юристами. Продавцям же потрібно заздалегідь відновити всі документи та переконатися, що право власності зареєстроване.

Що загрожує продавцю без права власності

Навіть якщо продавець діє "із добрими намірами", без права власності він порушує закон. Це може тягнути за собою:

• визнання угоди недійсною;
• повернення отриманих коштів;
• кримінальну відповідальність у разі виявлення шахрайства.

Як можна узаконити право перед продажем

Щоб не створювати проблем ані собі, ані покупцю, перед продажем потрібно:

• перевірити наявність запису в реєстрі прав;
• звернутися до нотаріуса для оформлення права власності (через договір, рішення суду чи свідоцтво про спадщину);
• отримати витяг з реєстру для підтвердження свого статусу.

Ця процедура триває в середньому 3-5 робочих днів, якщо документи в порядку. Реєстрація відбувається через нотаріуса або ЦНАП.

Як повідомлялось, в Україні право власності на нерухомість не є непорушним. Воно може припинятися за певних обставин, передбачених законом. Ці обставини є юридичними фактами, що визначають момент переходу права власності від однієї особи до іншої.

Також ми розповідали, що право власності на землю є надважливим для операцій з нерухомістю в Україні, будь то купівля, продаж чи успадкування. Хоча у 2025 році законодавство залишається відносно стабільним, важливо враховувати певні нюанси.