Продаж частки нерухомості — що варто знати співвласнику

Коли нерухомість належить кільком співвласникам, будь-яке розпорядження ним перетворюється на складну комунікацію. Це не просто незручності — це юридичні обмеження. Проте закон дозволяє продати свою частку, хоча й вимагає дотримання певних умов.

Передусім варто з’ясувати, яка саме форма власності встановлена на квартиру або будинок, наголошує адвокат Юрій Бабенко. Якщо це спільна сумісна власність (найчастіше вона виникає між подружжям), то жоден зі співвласників не має виділеної частки. А отже, самостійно продати частину житла неможливо.

Єдиним шляхом до продажу у цьому випадку є попередній поділ майна. За словами фахівця, "подружжя може домовитися про частки самостійно, але краще це оформлювати письмово з нотаріальним посвідченням — інакше таке рішення матиме слабку юридичну силу".

Якщо дійти згоди не вдалося, частки доведеться визначати через суд. Судовий поділ дає змогу чітко зафіксувати частину кожного зі співвласників у праві власності, а отже, відкрити можливість до індивідуального продажу.

Часткова власність на квартиру дає більше свободи

Якщо житло перебуває у частковій власності, ситуація простіша. Власник має право розпоряджатися своєю часткою на власний розсуд, але з урахуванням переважного права інших співвласників. Його встановлює стаття 362 Цивільного кодексу України.

Це означає, що перш ніж продати свою частку третій особі, необхідно запропонувати її іншим співвласникам на тих самих умовах, що й потенційному покупцеві.

"Найпоширеніша помилка — ігнорування цієї вимоги. У результаті — судова тяганина й втрата часу", — пояснює Бабенко.

Як повідомити співвласників про продаж частки квартири

Закон не передбачає суворої форми повідомлення, але юристи радять діяти письмово. У повідомленні варто зазначити:

• обсяг частки, що продається;
• бажану ціну;
• строки угоди.

Повідомлення можна надіслати поштою з повідомленням про вручення або вручити особисто, зафіксувавши факт передачі. У деяких випадках цю функцію виконує нотаріус, який буде посвідчувати угоду купівлі-продажу.

З моменту отримання повідомлення співвласники мають один місяць на відповідь. Відсутність відповіді прирівнюється до відмови. Але краще отримати письмову відмову для надійного захисту угоди у майбутньому.

Як вибрати покупця частки якщо зголосилося кілька осіб

Закон дозволяє власнику частки самостійно обрати покупця серед співвласників, які висловили бажання купити майно. Якщо ж ніхто не виявив інтересу, частку можна продати будь-якій сторонній особі. У такому випадку нотаріус перевіряє дотримання переважного права і засвідчує угоду.

"Ключове — це зафіксувати факт дотримання процедури. Інакше угоду можна буде оскаржити через суд", — наголошує Бабенко.

Що буде, якщо не запропонувати частку співвласникам

Спроба обійти закон і продати частку без інформування інших власників може мати серйозні наслідки. Найчастіше — це судовий позов із вимогою перевести права покупця на одного зі співвласників. Тобто — покупець втратить свою частку, а продавцю доведеться повернути гроші.

З формальної точки зору, угода вважається дійсною. Проте ризик судового оскарження — дуже високий. У багатьох випадках суди стають на бік співвласників, яким не було надано можливості реалізувати своє переважне право.

Чи варто продавати частку квартири стороннім особам

Продаж частки квартири особам, які не проживають у ній, — юридично можливий, але на практиці часто стає джерелом конфліктів. Покупець не зможе користуватися всією квартирою, а інші співвласники — можуть перешкоджати навіть доступу до приміщення.

Такі угоди варто укладати лише після консультацій з досвідченим юристом. Інакше замість прибутку ви отримаєте тривалий конфлікт.

"Частка — це не кімната. Це абстрактна частина у праві власності. І новий власник не зможе вимагати, наприклад, спальню чи кухню. Тому краще заздалегідь усе проговорити", — підкреслює Бабенко.

Що робити, якщо ніхто не хоче купувати частку

У разі, якщо частка не цікавить ні співвласників, ні сторонніх покупців, варто розглянути альтернативні сценарії:

• запропонувати обмін частки на інше майно;
• ініціювати поділ житла через суд із подальшим викупом частини;
• розглянути варіанти дарування або внесення частки в статутний капітал.

Іноді продаж частки стає можливим лише після повного поділу майна або зміни цільового використання житла (наприклад, переведення в нежитловий фонд).

Як повідомлялось, спільна сумісна власність на нерухомість, що виникає у подружжя під час шлюбу, охоплює майно, набуте ними за цей період, якщо інше не встановлено законом або договором. Проте, важливо пам'ятати, що існують обставини, за яких така спільна власність може припинити свою дію.

Також ми розповідали, що у сучасному світі цифрових трансформацій юридичне підтвердження права власності на нерухомість набуває критичного значення. Особливо у 2025 році, на тлі зростання шахрайства, появи нових правових норм та особливої уваги до майнових прав в умовах війни, громадянам вкрай важливо бути пильними щодо цього питання.