Право власності на нерухомість — коли можна позбавити у 2025

Позбавлення права власності на нерухомість — це складний юридичний процес, який може відбуватися з різних причин: від судових рішень до добровільної передачі майна. Кожен випадок потребує ретельного аналізу та юридичного супроводу.

Редакція Новини.LIVE розбиралась, як законодавство регулюють процес і які права має власник.

Судове рішення щодо нерухомості

Найпоширеніший спосіб втрати права власності на квартиру або будинок — це судове рішення. Підстав для такого вердикту — чимало. Наприклад, коли особа набула право власності незаконним способом — підробленими документами, за фіктивним договором, або навіть у результаті шахрайства з боку забудовника.

Суд може скасувати реєстрацію права власності, якщо буде доведено, що вона виникла з порушенням закону. Особливо часто це трапляється у справах щодо спадщини, приватизації чи купівлі-продажу з порушенням норм Цивільного кодексу.

"Право власності може бути скасовано або на підставі антирейдерської комісії Мінюсту, або за рішенням суду у випадку визнання дій державного реєстратора незаконними. В окремих випадках існує можливість добровільного подання заяви про скасування права власності", — наголошує юрист Радіон Кирилкін.

Позбавлення права власності за борги

Ще один вагомий ризик — це борги. За рішенням суду, нерухомість може бути конфіскована й продана на торгах. Зазвичай це відбувається у справах щодо кредитів під заставу житла, комунальних боргів або несплачених аліментів.

Як зазначають фахівці юридичного порталу "Протокол", судова практика демонструє: вже з боргом у 100-200 тисяч гривень ризик втрати житла стає реальним.

Розірвання договору дарування чи спадкування

Окрема категорія — це спори між родичами. Договори дарування та спадкові справи часто оскаржуються. Якщо виявиться, що дарувальник був недієздатним або його змусили до підписання договору, суд скасує його, а право власності — анулюють.

Також суд може визнати недійсним заповіт або оголосити спадкоємця недостойним. У результаті він втратить уже оформлену власність.

Позбавлення права через добросовісного набувача

Існує парадоксальне явище в українському праві — позбавлення власності навіть добросовісного набувача. Наприклад, людина купила квартиру, не знаючи, що продавець не мав права її продавати. І хоча покупець не порушував закон, суд може скасувати угоду й повернути квартиру попередньому власнику.

Водночас добросовісному набувачу можуть виплатити компенсацію, але не завжди це відбувається вчасно або в повному обсязі.

Визнання права власності таким, що припинилося

Право власності може бути визнане припиненим через:

• відмову власника від права на майно;
• руйнування чи знищення об’єкта (наприклад, унаслідок обстрілів чи пожежі);
• вилучення майна для суспільних потреб — наприклад, для будівництва дороги або об’єкта критичної інфраструктури.

У таких випадках держава зобов’язана виплатити компенсацію, але сума й терміни часто залишаються предметом спору.

Реєстраційні помилки та шахрайство

У деяких випадках людину можуть позбавити власності через технічні помилки або шахрайські дії в реєстрі нерухомості. Якщо людину незаконно виключили з реєстру, вона фактично втрачає захист свого права.

Це може статися після зміни нотаріуса, рейдерського захоплення або хибного дублювання записів. Виправлення таких ситуацій можливе лише через суд.

Знищення будинку або квартири

Нерухомість вважається втраченою, якщо вона фізично знищена. Наприклад, якщо будинок зруйнований війною, вибухом або іншими катастрофами, право власності припиняється. Відшкодування можливе лише через державні або міжнародні програми компенсації.

У 2025 році продовжує працювати Реєстр пошкодженого та знищеного майна. Але його механізм ще далекий від ідеалу: за частина заявок просто зависають у системі.

Законодавчі підстави для вилучення майна

Цивільний кодекс України містить низку норм, які дозволяють вилучати майно у власника:

• стаття 346 — втрата права власності внаслідок знищення майна;
• стаття 348 — вилучення для суспільних потреб;
• стаття 388 — повернення майна власнику із чужого незаконного володіння.

Як захистити право власності

Щоб не втратити нерухомість, власникам варто:

1. Своєчасно сплачувати податки та кредити. Це зменшує ризик судових позовів.
2. Перевіряти документи. Перед продажем чи купівлею нерухомості звертайтеся до фахівців.
3. Знати свої права. Ознайомтеся з основними положеннями Цивільного кодексу України.
4. Звертатися до юристів. У разі спорів професійна допомога значно підвищує шанси на успіх.

Позбавлення права власності — це не завжди остаточний вирок. У багатьох випадках власник може оскаржити рішення або домовитися про компенсацію. 

Як повідомлялось, продаж нерухомості в Україні може бути складним, особливо у нестандартних випадках. Зараз одне з найчастіших запитань: чи можливо продати квартиру без документів, що підтверджують право власності? Це питання є надзвичайно актуальним для тих, хто зіткнувся з втратою документів, суперечками щодо власності або іншими юридичними проблемами.

Також ми розповідали про договір дарування — це добровільна письмова угода, що безоплатно передає право власності на нерухомість від дарувальника до обдаровуваного, яку обов'язково засвідчує нотаріус. Дарувальник при цьому повністю втрачає свої права на майно, не отримуючи нічого натомість. Однак, попри остаточність угоди, існують обставини, за яких виникає потреба та багато питань щодо її скасування.