Податок за продаж першої квартири — від чого залежить сума

Продаж першої квартири може бути як вигідною угодою, так і фінансовим викликом. Основне питання, яке хвилює власника нерухомості: чи доведеться платити податки і якщо так — то які саме? Усе залежить від строку володіння майном, статусу власника, джерела набуття нерухомості та кількості продажів за рік.

Законодавство покладає обов’язок зі сплати податків переважно на продавця, наголошує адвокатка Ірина Смітюх у коментарі агентству УНІАН.

Покупець своєю чергою має оплатити внесок до Пенсійного фонду (1% від вартості об'єкта) та зазвичай частково бере на себе витрати на нотаріуса. Але головні зобов’язання саме на тому, хто продає.

Як зазначає Смітюх, продавець першої квартири потенційно має сплатити:

• податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — 5% або 18% залежно від обставин;
• військовий збір — 5%;
• держмито — 1%;
• послуги нотаріуса — за домовленістю сторін.

Проте в окремих випадках перший продаж житла може обійтися мінімальними податками або й узагалі без них.

Коли податок за перший продаж квартири не сплачується

Пільговий режим стосується першого продажу квартири за рік, якщо вона перебуває у власності понад три роки. За словами Смітюх, у цьому випадку продавець звільняється як від ПДФО, так і від військового збору. Тобто потрібно буде сплатити лише 2% — по 1% до Пенсійного фонду та як держмито.

"Якщо квартира перебуває у власності понад три роки й це перший продаж за рік — податкове навантаження мінімальне. Такий продаж — найвигідніший для власника", — підкреслила адвокатка.

Також важливий нюанс — продаж успадкованої квартири. Якщо об'єкт нерухомості набуто у спадщину, то продавець не сплачує ні ПДФО, ні військовий збір — незалежно від строку володіння.

Який податок за продаж квартири менш ніж за три роки

Якщо перша квартира продається до того, як минуло три роки володіння, ситуація змінюється. Додатково до 2% зборів доведеться сплатити 5% ПДФО та 5% військового збору. Тобто загальне податкове навантаження сягне 12%.

"Військовий збір застосовується лише разом із ПДФО. Якщо ви звільнені від одного — автоматично не платите й іншого", — звертає увагу юристка.

Така ситуація поширена на продажі житла, купленого недавно або отриманого у подарунок. Якщо ви плануєте продаж, варто зважити, чи не вигідніше почекати три роки, щоб зекономити.

Чи змінюється податок, якщо це другий продаж у рік

Попри те, що квартира — перша за документами (тобто інша власність не продавалася), ключову роль відіграє не кількість квартир, а саме кількість продажів за один календарний рік. Якщо продаж не перший — пільг не буде.

У такому випадку ПДФО зростає до 18%, військовий збір — ще 5%, а разом з іншими платежами податок може скласти до 25% від вартості житла. Це значне навантаження, яке, за словами Смітюх, можна частково пом’якшити.

"Якщо це вже третій продаж за рік, податок обчислюється не з усієї суми, а лише з прибутку. Тобто з ціни продажу мінус задокументовані витрати на купівлю", — пояснює експертка.

Також важливо зберігати чеки, договори та інші підтвердження витрат.

Як визначається база оподаткування при продажу квартири

Податки розраховуються від суми доходу, отриманого продавцем. За словами Смітюх, це ціна, вказана в договорі купівлі-продажу. Але є обмеження: вона не може бути нижчою за оціночну вартість об’єкта.

"Ми не радимо штучно занижувати ціну житла в договорі, щоб зменшити податки. У разі судового спору така схема може обернутися проти вас — довести реальні збитки буде практично неможливо", — застерігає адвокатка.

Хто може не платити податки під час продажу житла

Деякі категорії громадян можуть бути звільнені від сплати держмита:

• інваліди І та ІІ групи;
• постраждалі від Чорнобильської катастрофи;
• учасники бойових дій;
• сім'ї загиблих військових.

"Повне звільнення можливе лише тоді, коли обидві сторони угоди мають право на пільгу. Якщо ні — нотаріус зобов’яже другу сторону оплатити мито повністю", — уточнює Смітюх.

Щодо внеску до Пенсійного фонду, його можуть не платити ті, хто вперше купує нерухомість, не брав участі в приватизації та не отримував житло у спадок чи в дарунок. Але і це потрібно підтверджувати документально.

Як повідомлялось, купівля житла у 2025 році включає не тільки вартість квадратних метрів, але й низку обов'язкових платежів, що суттєво збільшують загальну суму угоди. Незалежно від того, хто купує нерухомість — фізична особа, юридична компанія чи іноземець — необхідно враховувати нові податкові норми, державні збори та нотаріальні витрати. 

Також ми розповідали, що здавання житла в оренду передбачає обов'язкову сплату податків, а не добровільний вибір. У 2025 році фіскальний контроль посилиться, і держава значно жорсткіше боротиметься з "сірою" орендою.