Податки з оренди житла — скільки заплатить власник у 2025 році

Здача нерухомості в оренду — популярний спосіб отримати додатковий дохід в Україні. Але разом із прибутком приходить і відповідальність: кожен власник, який здає квартиру чи будинок, зобов’язаний сплачувати податки. У 2025 році система оподаткування залишається чітко регламентованою, і важливо знати, скільки доведеться віддати державі, щоб уникнути штрафів.

Для більшості власників найпростіший шлях — здавати квартиру як фізична особа, наголошують фахівці центру Cedos. Це законно, не потребує відкриття ФОП, але все одно передбачає чіткий податковий обов’язок: 18% — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 5% — військовий збір.

Разом — 23%. Це означає, що з орендної плати 10 000 грн власник повинен заплатити 2 300 грн податку щомісяця.

Додатково — щороку до 1 травня потрібно подавати декларацію про майновий стан і доходи. І навіть якщо гроші отримуєте "на руки", фіскальні органи мають інструменти для перевірки — зокрема через дані банків, електронні сервіси та моніторинг житлового фонду.

Не занижуйте суму в договорі — можуть донарахувати

У 2025 році діє затверджена Кабміном методика визначення мінімального розміру орендної плати. Вона враховує:

• локацію нерухомості;
• стан і тип житла;
• площу;
• кількість кімнат.

Навіть якщо в договорі ви вкажете 500 грн, податкова може застосувати мінімальні нормативи і донарахувати вам обов’язкові податки — з суми, яку вважає реальною.

Тож уникнути податків через "занижену оренду" вже не вийде — це може призвести до штрафів або перевірки.

ФОП на оренді: кому вигідно, а кому ні

Якщо ви здаєте кілька квартир або хочете діяти легально в довгостроковій перспективі — варто зареєструвати ФОП на спрощеній системі оподаткування. Але тут також є нюанси:

ФОП II групи (для тих, хто здає своє житло)

Має право здавати лише власну нерухомість. Розрахунок податків:

• єдиний податок — 1 600 грн (20% від мінімалки);
• єдиний соціальний внесок (ЄСВ) — у 2025 році мінімальний становить 1 870 грн;
• військовий збір — 800 грн.

Разом — приблизно 4 270 грн щомісяця, незалежно від доходу.

ФОП III групи (для тих, хто здає нерухомість як послугу)

Цей варіант підходить і для посередників (агентів), і для власників кількох об'єктів;

• єдиний податок — 5% від доходу;
• ЄСВ — 1 870 грн на місяць.

Наприклад, якщо заробили 50 000 грн — сплатите 2 500 грн єдиного податку + ЄСВ = 4 370 грн.

Що вигідніше: фізична особа чи ФОП

Вибір між здачею житла як фізична особа чи як ФОП залежить від суми орендної плати та ваших планів. 

1. Фізична особа: підходить, якщо дохід від оренди невеликий (до 10 000-12 000 грн на місяць). Податки становлять 23% від доходу, але не потрібно вести бухгалтерію чи платити фіксовані внески.
2. ФОП II групи: вигідніше для тих, хто здає житло за 22 000 грн і більше, адже податки фіксовані (4 270 грн). Однак потрібна реєстрація ФОП і регулярна звітність.
3. ФОП III групи: оптимально для середніх доходів (10 000-20 000 грн), адже 5% податку плюс ЄСВ часто дешевше, ніж 23% для фізичних осіб.

Як повідомлялось, здача квартири в Україні без офіційного договору є досить поширеною практикою, де власники часто покладаються на усні домовленості та порядність орендарів. Однак, така довіра може обернутися проблемами: що робити, коли орендар припиняє платити, а ви не маєте жодних письмових підтверджень? Відсутність договору позбавляє власника юридичного захисту, залишаючи його беззахисним у подібних ситуаціях.

Також ми повідомляли, що зміна орендної плати після підписання договору часто призводить до конфліктів. Однак, згідно з законодавством України, ця процедура чітко регламентована. Орендодавець не може просто так змінити суму – для цього мають бути законні підстави та дотримана встановлена процедура. Важливо знати свої права та обов'язки, щоб уникнути непорозумінь та захистити свої інтереси.