Оренда землі у 2025 — як уникнути банкрутства через форс-мажор

Форс-мажор або обставини непереборної сили — це події, які неможливо передбачити чи запобігти, і які унеможливлюють виконання договірних зобов’язань. У сфері оренди землі в Україні, особливо в умовах війни, стихійних лих чи інших криз, правильне оформлення форс-мажорних положень у договорі може стати вирішальним для захисту прав орендарів та орендодавців. 

Як наголошують фахівці "Земельного фонду України", у 2025 році класичний перелік форс-мажорних обставин значно розширився. У практиці оренди землі критичними можуть бути:

• воєнні дії та окупація — блокування доступу до ділянки, знищення інфраструктури, мінування полів;
• стихійні лиха — посуха, повінь, град, що знищують врожай або унеможливлюють обробку ґрунту;
• пожежі — як природного, так і техногенного характеру;
• законодавчі обмеження — заборона на обробку землі, евакуація населення, мораторії;
• пандемії та карантин — ускладнення логістики, відсутність робочої сили.

Цей перелік не є вичерпним, але важливо, щоб саме в договорі були визначені ті ризики, які є релевантними для конкретної ділянки та виду діяльності.

Не просто формальність: як грамотно вписати форс-мажор у договір

Форс-мажор не звільняє від відповідальності автоматично. Без чітко прописаних умов у договорі сторона, яка зазнала впливу непереборної сили, може зіткнутися з фінансовими санкціями чи судовими позовами. Наприклад, агровиробник, який втратив урожай через обстріли, може бути змушений сплатити орендну плату в повному обсязі, якщо форс-мажор не передбачений договором.

Щоб уникнути таких ситуацій, у договорі оренди землі необхідно вказати:

• перелік форс-мажорних обставин. Він має бути максимально конкретним, враховуючи регіональні ризики (наприклад, воєнні дії для східних областей чи повені для західних);
• порядок повідомлення. Сторона, яка зазнала форс-мажору, повинна письмово повідомити іншу сторону протягом певного строку (наприклад, 7 днів). Це може включати надання документів, таких як довідка від Торгово-промислової палати України;
• наслідки форс-мажору. У договорі слід прописати, що відбувається у разі настання таких обставин: відстрочка платежів, звільнення від штрафів, тимчасове призупинення договору чи навіть його розірвання.

Без цих пунктів сторони ризикують опинитися у правовій невизначеності, що може призвести до конфліктів і фінансових втрат.

Типові помилки та як їх уникнути

Багато договорів оренди землі в Україні укладаються за застарілими шаблонами, які не враховують сучасних реалій. 

• Відсутність чіткого переліку форс-мажорів. Загальні фрази на кшталт "обставини непереборної сили" не дають правового захисту.
• Нереалістичні строки повідомлення. Якщо договір вимагає повідомити про форс-мажор протягом 1-2 днів, це може бути неможливо в умовах війни чи стихійного лиха.
• Відсутність наслідків. Якщо договір не визначає, що відбувається після настання форс-мажору, сторони можуть залишитися без механізму вирішення ситуації.

Практичні поради для оновлення договорів у 2025 році

Сучасні реалії вимагають адаптації договорів оренди землі до нових викликів. Ось кілька рекомендацій:

• аналізуйте ризики регіону. Якщо земля розташована в зоні бойових дій або в регіоні, схильному до стихійних лих, форс-мажорний пункт має бути максимально деталізованим;
• залучайте юристів. Неправильно складений пункт про форс-мажор може бути визнаний недійсним у суді. Професійна юридична консультація допоможе уникнути помилок;
• передбачте механізм підтвердження. Наприклад, вимагайте довідку від Торгово-промислової палати чи інших офіційних установ для підтвердження форс-мажору;
• регулярно переглядайте договори. У 2025 році ситуація може змінюватися швидко, тому договори слід оновлювати щороку, враховуючи нові ризики та законодавчі зміни.

Як повідомлялось, право власності на землю в Україні охоплює значно більше, ніж просто право власності; воно передбачає ефективний контроль, надійний захист інтересів та стратегічне передбачення. У цьому контексті, надзвичайно важливо знати точний термін завершення оренди земельної ділянки. 

Також зазначимо, поглиблюючи юридичний аспект, розірвання договору оренди земельної ділянки виходить за рамки простої формальності. Визначальним кроком є офіційна реєстрація факту припинення оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Відсутність такої реєстрації унеможливлює повноцінне розпорядження земельною ділянкою з боку орендодавця та створює правові підстави для орендаря продовжувати користування.