Майбутнє власності — що підтверджує право на нерухомість

Право власності — не лише юридичне поняття, а й основа стабільності будь-якого власника. Для того щоб повноцінно розпоряджатися нерухомим майном — продавати, дарувати, здавати в оренду чи передавати у спадок — недостатньо просто мати ключі чи паркан. Необхідно володіти документом, який офіційно підтверджує, що саме ви є власником об’єкта. 

Головним таким підтвердженням залишається витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Але, як і будь-яке складне питання, ця тема має нюанси, зазначають експерти сервісу Dozvil.

Як документи стали доказами

До 2016 року документом, що підтверджував право власності, було свідоцтво, яке видавав державний реєстратор. Після запуску єдиного електронного реєстру ситуація змінилася — тепер головним джерелом правди став витяг із ДРРП.

Водночас договори купівлі-продажу, дарування, довічного утримання або свідоцтва про спадщину залишилися важливими, але не остаточними. Вони лише пояснюють, на підставі чого виникло право. Без реєстрації в ДРРП ці документи не надають особі статусу власника у правовому сенсі. Тобто людина може мати договір, але офіційно залишатиметься лише кандидатом у власники — до внесення даних у реєстр.

Усі записи в електронному реєстрі відображають:

• сам об’єкт: адресу, площу, кадастровий номер, реєстраційний номер;
• власника: прізвище, ім’я, ідентифікатор;
• форму та тип власності;
• підставу реєстрації: посилання на відповідний договір або рішення;
• дату та час внесення даних, а також інформацію про особу, яка їх вносила.

Це забезпечує юридичну чистоту прав на майно і дозволяє уникнути подвійного продажу чи шахрайства.

Земельні ділянки: особливий випадок

Право власності на землю в Україні має свою історичну специфіку. До 1992 року земля була лише у користуванні, а не у власності громадян.

Зі січня 1992 року, після ухвалення закону "Про форми власності на землю" і декрету про приватизацію, з’явилась можливість приватної власності на землю.

Як виглядали документи різних років:

• 1992-2001: рожеві (червоні) державні акти без кадастрового номера;
• 2002-2008: зелені акти з кадастровим номером у форматі 19 цифр;
• 2009-2012: сині акти з доданим ідентифікаційним кодом власника.

Усі ці документи є чинними, навіть якщо вони не внесені до електронного реєстру. Але для безпеки та юридичної сили їх слід оцифрувати та зареєструвати в ДРРП.

Чому договір — не гарантія

Ситуація, коли у людини на руках є договір купівлі-продажу, але її не внесено до реєстру, трапляється досить часто. Наприклад, продавець підписав угоду, але новий власник не подав документи на реєстрацію. У цьому разі попередній власник досі числиться в реєстрі, а покупець — фактично не має юридичного захисту.

Така ситуація може призвести до великих проблем — зокрема, при спробі повторного продажу тієї ж нерухомості або накладення арешту. Єдиним способом уникнути ризику є вчасна подача документів до реєстратора або нотаріуса. Протягом 5 робочих днів дані буде внесено до ДРРП, і витяг засвідчить факт набуття права.

Якщо витяг втрачено — не біда

Оскільки витяг із реєстру — документ, що формується в електронному вигляді, його легко можна отримати повторно. Достатньо звернутися через портал електронних сервісів Міністерства юстиції, вказати адресу об’єкта, реєстраційний номер або ПІБ власника. Новий документ буде надано онлайн або через нотаріуса.

Електронізація і нові виклики

З 2023 року держава активно впроваджує цифрову трансформацію, і всі операції з нерухомістю вже майже повністю проходять в електронній формі. Це спростило процес, але водночас додало і викликів. Зокрема, ризики технічних помилок, подвійних записів, відмов у реєстрації тощо.

Саме тому важливо не лише мати договір або державний акт, а й переконатися, що дані внесені до реєстру, резюмують фахівці.

Що ще варто знати українцям

Питання виписки співвласника з квартири чи будинку залишається актуальним для багатьох власників нерухомості в Україні. Зазвичай це виникає, коли співвласник не проживає за адресою, не сплачує комунальні послуги або конфліктує. Хоча українське законодавство 2025 року регулює це питання, процес виписки не завжди простий.

Також ми повідомляли, що в Україні нерідко зустрічаються земельні ділянки у спільній власності, коли кілька осіб мають рівні права на одну територію. Така ситуація часто виникає через спадщину, дарування, купівлю частки або спільне будівництво. Проблеми починаються, коли один зі співвласників бажає припинити спільну власність, що нерідко призводить до конфліктів та судових розглядів.