Квартира в оренді — скільки власнику треба віддати податків

Передача житла в оренду — не лише спосіб отримати пасивний дохід, а й податкове зобов’язання. У 2025 році умови стали жорсткішими, держоргани посилили моніторинг. Власникам квартир слід уважно поставитися до правил, аби не потрапити під штрафи чи перевірки.

Редакція Новини.LIVE розповідає, як легально здавати 1-кімнатну квартиру, які податки сплачувати, скільки це коштує та як уникнути штрафів.

Які податки за оренду квартири сплачують

Усі доходи від здачі житла підлягають оподаткуванню, якщо оренда не оформлена як підприємницька діяльність. З 1 липня 2025 року базова ставка податків виглядає так:

• 18% — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО);
• 5% — військовий збір.

Сумарне податкове навантаження — 23%, наголошують у Головному управлінні ДПС у Черкаській області. Це стосується всіх громадян, які отримують дохід від здачі житла в найм без реєстрації як ФОП.

Скільки податків потрібно сплатити за однокімнатну квартиру

Вартість оренди 1-кімнатної квартири залежить від міста та району. За даними порталу ЛУН, у липні 2025 року середні ціни в Україні такі:

• Київ: 10 000-15 000 грн/місяць;
• Львів: 9 000-13 000 грн/місяць;
• Одеса: 8 000-12 000 грн/місяць;
• Дніпро: 7 000-10 000 грн/місяць.

Припустимо, ви здаєте квартиру в Києві за 12 000 грн. Якщо здавати житло протягом усього року, податкова база виглядає так:

• загальний дохід за рік: 12 000 × 12 = 144 000 грн;
• ПДФО (18%): 25 920 грн;
• військовий збір (5%): 7 200 грн;
• разом податків: 33 120 грн.

Після сплати всіх податків власнику залишається 110 880 грн чистого доходу за рік, або приблизно 9 240 грн на місяць. 

Якщо ви ФОП 3-ї групи, то сплатите 500 грн (5% єдиного податку) + 1 760 грн (ЄСВ) + 600 грн (5% військовий збір) = 2 860 грн. 

Для ФОП 2-ї групи податок фіксований — 1 600 грн + 600 грн військового збору = 2 200 грн, що може бути вигідніше за високої орендної плати.

Як декларувати дохід від оренди

Податки з оренди не стягуються автоматично, тому відповідальність за їх сплату лежить на орендодавці. Ось алгоритм дій:

1. Укласти договір оренди у письмовій формі. Це дозволяє захистити себе юридично та мати підставу для декларування.
2. Подати річну декларацію до 1 травня наступного року. За оренду у 2025 році декларацію слід подати до 1 травня 2026 року.
3. Сплатити податки до 1 серпня 2026 року. Після подання декларації податкова нарахує суму до сплати.
4. У разі подання декларації онлайн — через електронний кабінет платника — вся процедура спрощується.

Які є ризики при здачі квартири без сплати податків

Оренда "в тіні" — найпоширеніше явище на ринку. Але з 2024 року податкова почала активно моніторити банківські перекази, онлайн-оголошення, звернення сусідів і співпрацювати з ОСББ.

Наслідки порушення:

• штраф до 25% суми несплаченого податку;
• пеня за кожен день прострочення;
• адміністративна відповідальність у разі системних порушень.

"Якщо буде повторне виявлення ухилення можливі перевірки майна, а у крайніх випадках " судові процеси", — наголошують податківці.

Коли вигідно зареєструватися ФОПом

Оформлення оренди як підприємницької діяльності дозволяє зменшити податкове навантаження. У 2025 році ФОП на 3-й групі сплачує:

• 5% від доходу (єдиний податок);
• 5% військовий збір;
• +22% ЄСВ — якщо є працівники або власник добровільно сплачує внески.

Проте можливість працювати як ФОП має сенс при здачі кількох об’єктів одночасно або при оренді комерційної нерухомості.

Чи можна зменшити суму оподаткування

Єдиний легальний спосіб зменшити податки — оформлення витрат. Але для звичайного власника-фізособи це неможливо. Така можливість є лише у ФОПів або компаній. Проте правильне оформлення договору і своєчасна подача декларації дозволяють уникнути зайвих витрат:

1. Не потрібно платити штрафи.
2. Не нараховується пеня.
3. Є можливість узгодити податковий розрахунок.

Оренда через агентство не звільняє від податків

Посередник може допомогти з договором, пошуком орендаря і контролем оплати, але не відповідає за податкову частину. Навіть якщо гроші отримує агентство, платником лишається власник.

Інколи агентства пропонують "обслуговування під ключ", у тому числі сплату податків — але слід уважно перевіряти, чи дійсно вони подають декларацію від імені орендодавця.

Як діяти, якщо оренда була неофіційною

У 2025 році багато власників вирішують "вийти з тіні" через посилення контролю. Якщо договір не був укладений, а кошти надходили протягом року — слід діяти наступним чином:

• зібрати банківські виписки або інші підтвердження доходу;
• подати добровільну декларацію.
• сплатити податки без штрафів (до настання терміну).

Цей крок дозволяє легалізувати дохід і уникнути проблем у майбутньому — зокрема, при оформленні спадщини чи продажу квартири.

Як повідомлялось, зараз в Україні ринок оренди житла є дуже вразливим для споживачів. Через війну та активну міграцію, значно почастішали випадки шахрайства, коли аферисти зникають з передоплатою за неіснуючі пропозиції. Це робить пошук квартири ризикованим і складним процесом.

Також ми розповідали, що Верховна Рада ухвалила в першому читанні законопроєкт №12377 "Про основні засади житлової політики", що знаменує початок масштабної житлової реформи в Україні. Цей документ має на меті змінити підходи до іпотечного кредитування, оренди та розв'язати проблему квартирних черг, а також залучити міжнародне фінансування.