Купівля нерухомості — яку суму доходу повинен зазначити нотаріус

Купівля-продаж нерухомості — це не лише вибір будинку чи квартири, але й складний процес, пов’язаний з юридичними та податковими нюансами. Один із ключових моментів — правильне визначення суми доходу, яку нотаріус зазначає в документах. Ця сума впливає на розмір податків, які сплачує продавець, і є важливим елементом угод із нерухомістю. 

Цей показник зазначається  у графах "Сума виплаченого доходу" та "Сума нарахованого доходу" спеціального додатка до податкового звіту, наголошують у Головному управлінні Державної податкової служби у Закарпатській області.

Розмір доходу визначається за ціною, вказаною у договорі, але не може бути нижчим за оціночну або ринкову вартість об’єкта. Оцінка проводиться або через електронний модуль Єдиної бази даних звітів про оцінку, або професійним оцінювачем, а результат обов’язково реєструється у цій базі.

"Це правило захищає інтереси держави та запобігає заниженню ціни в договорах для зменшення податкового навантаження", — каже податковий консультант Володимир Литвин.

Особливості оподаткування при кількох продажах на рік

Якщо фізична особа протягом року продає третій і наступні об’єкти житлової нерухомості (або другий і наступні об’єкти іншого типу), дохід від цих операцій оподатковується за підвищеною ставкою. Виняток робиться лише для майна, отриманого у спадщину, або у випадках, коли продаж відбувається банком у рамках стягнення застави за іпотекою.

Такі правила діють для того, щоб податково врегулювати системні продажі нерухомості, які вже фактично є підприємницькою діяльністю.

Можливість зменшення оподатковуваного доходу

Податкове законодавство передбачає право продавця зменшити суму доходу на підтверджені витрати, пов’язані з придбанням нерухомості в Україні. Це можуть бути:

• договір купівлі з чітко вказаною ціною;
• квитанції про оплату;
• акти приймання-передачі;
• документи про сплату пайового внеску.

Зменшення можливе і при продажу об’єктів незавершеного будівництва або майбутніх об’єктів, якщо покупець раніше частково оплатив їх вартість і зареєстрував обтяження прав.

Якщо продавець скористався правом на таке зменшення, він повинен задекларувати всі доходи від продажу, міни чи іншого відчуження нерухомості за рік. Разом із декларацією подаються копії документів, що підтверджують витрати.

Як нотаріус передає дані податковій

Щомісяця нотаріуси надсилають до податкових органів за місцем своєї роботи інформацію про посвідчені договори купівлі-продажу чи міни між фізичними особами. Ці дані включають:

• ціну договору;
• суму податку, сплаченого за кожною угодою;
• інформацію про сторони.

Подання здійснюється у форматі, затвердженому Міністерством фінансів, з використанням додатка 4ДФ. Це дає податковим органам змогу контролювати надходження податків і своєчасність їх сплати.

Обов’язки продавця після угоди

Фізична особа, яка отримала дохід від продажу нерухомості, повинна:

1. Визначити суму податку на доходи фізичних осіб та військового збору.
2. Сплатити податок до бюджету через банк або інший платіжний сервіс.
3. За потреби — подати декларацію про майновий стан і доходи з копіями документів на витрати.

Якщо угода підпадає під правила, за якими податок утримує покупець або нотаріус, ця сума сплачується безпосередньо в момент оформлення угоди.

Як повідомлялось, в умовах воєнного стану та економічних труднощів ринок нерухомості залишається стійким. Попит на житло, особливо в сегментах економ та комфорт-класу, стабільно високий, а подекуди навіть зростає, що свідчить про довіру інвесторів та покупців до цього сектору.

Також зазначалось, що ринок новобудов в Україні у 2025 році зростає асиметрично: на заході та в центрі країни будівництво майже повністю відновилося, тоді як у прифронтових регіонах воно досі стагнує.