Купити квартиру у Польщі — які умови чекають на українців

Польща вже кілька років є однією з найпривабливіших країн для українців, які планують залишитися на довгий термін або шукають стабільні інвестиції. Купівля квартири в цій країні стала цілком реальною опцією — законною, доступною та з прозорими правилами. Процес має свої особливості, але з правильною підготовкою та знанням деталей його можна пройти без зайвих складнощів. 

Перш ніж переходити до вибору житла, варто оцінити свої фінансові можливості, пише видання inPoland. 

Вартість квартир у Польщі дуже різниться: у Варшаві середня ціна перевищує 13 000 злотих за кв. м, у Кракові — близько 11 000 злотих, а в невеликих містах — удвічі дешевше. Але це лише початок — важливо врахувати витрати на нотаріуса, податки, комісію ріелторів, ремонт і комунальні платежі.

Пошук квартири в Польщі через онлайн-платформи

Українці можуть самостійно шукати нерухомість через платформи Otodom, Morizon, OLX.pl або DomGratka. Варто уважно читати описи, адже деякі оголошення викладають власники, інші — агенти. Останні можуть брати комісію до 3% вартості об’єкта.

Більш захищений спосіб — звернутися до агентства нерухомості, яке працює з іноземцями. Але тут важливо одразу фіксувати комісію в договорі. У Польщі можливі випадки, коли розмір винагороди "зростає" під час оформлення угоди — через додаткові консультації чи перевірки.

Перевірка документів на польську нерухомість

Перед підписанням будь-яких паперів, переконайтеся, що продавець — законний власник квартири. Необхідно отримати витяг із Księga Wieczysta — польського аналога реєстру прав власності. Виписка покаже:

• хто є власником;
• чи є обтяження (іпотеки, заборони);
• чи прописані мешканці;
• чи діє дозвіл на продаж (якщо він потрібен).

Найкраще залучити польського нотаріуса або юриста для супроводу угоди. Вартість його послуг зазвичай становить 1-2% від вартості квартири.

Укладання договору купівлі квартири в Польщі

У Польщі всі договори купівлі-продажу житла оформлює нотаріус. Він складає текст угоди, засвідчує підписи та передає документи на реєстрацію в земельний кадастр. Договір може бути попереднім (при оформленні іпотеки або частковій передоплаті) або остаточним.

Після підписання остаточного договору покупець переказує кошти на рахунок продавця. Коли гроші надходять, право власності переходить до нового власника і реєструється в кадастрі. Це — обов’язкова та завершальна частина процесу.

Коли українцю не потрібен дозвіл на купівлю квартири

Згідно з польським законодавством, дозвіл МВС не потрібен у таких випадках:

• купується квартира або апартаменти (не приватний будинок);
• об’єкт не розташований у прикордонній зоні;
• покупець має карту сталого побиту та проживає в Польщі понад 5 років;
• покупець є подружжям громадянина Польщі (зі спільною власністю);
• купується гараж або нежитлове приміщення під гараж;
• придбається ділянка до 0,4 га в межах міста — для потреб бізнесу.

У яких випадках потрібен дозвіл МВС Польщі

Без спеціального дозволу не обійтись, якщо ви плануєте:

• купити будинок у сільській місцевості;
• придбати ділянку понад 1 га;
• придбати нерухомість у прикордонній зоні.

Рішення видається Департаментом дозволів та концесій МВС Польщі протягом 2-4 місяців. Дозвіл чинний один рік, і цього часу має вистачити для завершення покупки.

Вартість дозволу становить:

• 1 750 злотих — державний збір за видачу;
• 98 злотих — мито;
• 17 злотих — за нотаріально завірену довіреність (якщо діє представник).

Ці витрати не скасовують стандартного податку 2% (PCC) та нотаріального збору.

Вторинне житло або новобудова в Польщі

На польському ринку доступні як нові квартири, так і "вторинка". Квартири на вторинному ринку, як правило, дешевші та мають ширші можливості для торгу. Часто продавці закладають у вартість запас на знижку.

"Торг в Польщі — не просто можливий, а очікуваний. Середнє зниження ціни становить 7-8%", — зазначають фахівці сервісу Otodom.

Новобудови — дорожчі, але їх легше оформити без ризиків. Часто вони продаються з готовим пакетом документів та мінімальним ризиком юридичних проблем.

Як українцю отримати іпотеку в польському банку

Українці, які мають карту побиту або статус UKR, можуть подаватися на іпотеку в польських банках. Вимоги банку стандартні:

• стабільний дохід (зазвичай від 3 000-4 000 злотих/міс);
• офіційна зайнятість або власний бізнес;
• мінімум 10-20% від вартості квартири як початковий внесок;
• кредитна історія (може враховуватись українська чи польська).

Процес подачі на іпотеку може зайняти до 2 місяців. Ставка коливається в межах 7-8% річних, залежно від умов банку.

Щомісячні витрати на польську квартиру

Окрім вартості самого житла, власники мають враховувати:

• комунальні послуги (залежно від площі та стандартів);
• обслуговування будинку — так званий czynsz;
• внески на капітальний ремонт;
• податок на нерухомість (зазвичай незначний);
• страхування квартири (за бажанням).

Ці витрати можуть складати від 500 до 1 500 злотих на місяць залежно від регіону та стану об’єкта.

Раніше ми розповідали, скільки років треба працювати українцям у Польщі, щоб купити квартиру в цій країні.

Також зазначимо, українці залишаються ключовими іноземними покупцями житлової нерухомості у Польщі. У 2024 році вони придбали майже 9 тисяч квартир, що на 25% більше, ніж у попередньому році.