Хто може анулювати договір купівлі-продажу житла

Договір купівлі-продажу квартири є однією з найважливіших угод у сфері нерухомості. Проте навіть після підписання він не завжди є незмінним: за певних обставин його можна оскаржити та визнати недійсним. 

Редакція Новини.LIVE розбиралась, хто має право ініціювати такий процес, з яких причин це можливо і які наслідки може мати оскарження угоди.

Хто може оскаржити договір купівлі-продажу квартири

1. Покупець

Покупець має право оскаржити договір у разі виявлення прихованих дефектів житла, шахрайства з боку продавця або порушення його прав.

Поширені причини для оскарження

• Виявлення обтяжень на квартирі (іпотека, арешт, заборона на продаж).
• Невідповідність фактичного стану квартири задекларованим у договорі.
• Невиконання продавцем зобов’язань (наприклад, відмова передати квартиру або приховування юридичних ризиків).
• Продаж квартири без згоди інших співвласників (якщо така згода була необхідною).

2. Продавець

Продавець може ініціювати визнання договору недійсним, якщо угода була укладена під тиском або в результаті шахрайства.

Можливі підстави для оскарження

• Покупець не виконав зобов’язання щодо оплати.
• Виявлено фальсифікацію документів покупця.
• Договір укладено під обманом чи примусом.

3. Спадкоємці колишнього власника

Якщо квартира була продана особою, яка не мала на це законного права (наприклад, власник на момент продажу був недієздатним або уклав угоду під тиском), спадкоємці можуть оскаржити угоду в судовому порядку.

4. Треті особи з правами на квартиру

До таких осіб можуть належати:

• співвласники нерухомості, якщо квартира перебувала у спільній власності;
• колишнє подружжя продавця, якщо продаж відбувся без згоди другого з подружжя;
• особи, які мали право користування квартирою (наприклад, прописані мешканці, що не дали згоди на продаж).

5. Органи влади

Державні органи можуть ініціювати визнання угоди недійсною, якщо квартира була продана з порушенням законодавства.

Підстави для втручання

• Продаж квартири з підробленими документами.
• Порушення прав дітей, осіб з інвалідністю або інших соціально вразливих груп.
• Виявлення незаконної приватизації житла.

Процедура оскарження договору купівлі-продажу квартири

Підготовка доказів

Для оскарження договору необхідно зібрати докази порушень: виписки з реєстрів, експертні висновки, свідчення, копії документів тощо.

Досудове врегулювання

Якщо є можливість вирішити конфлікт без суду (наприклад, шляхом переговорів або укладення додаткової угоди), варто скористатися цим варіантом.

Судовий процес

Якщо мирно вирішити питання не вдалося, позивач подає заяву до суду. У процесі розгляду справи суд аналізує всі докази та вирішує, чи є підстави для визнання договору недійсним.

Наслідки оскарження договору купівлі-продажу квартири

Якщо суд визнає договір недійсним:

• квартира повертається попередньому власнику;
• покупець отримує назад свої гроші, якщо продавець здатний їх повернути;
• сторони можуть понести додаткові фінансові втрати (судові витрати, відшкодування збитків);
• репутаційні ризики для сторін, особливо якщо порушення були свідомими.

Оскарження договору купівлі-продажу квартири — складний юридичний процес, який може ініціювати покупець, продавець, спадкоємці, співвласники, органи влади та інші зацікавлені особи. Щоб уникнути ризиків, перед укладенням угоди варто ретельно перевіряти документи та звертатися за допомогою до юристів.

Як повідомлялось, повномасштабна війна в Україні суттєво ускладнила процедуру купівлі-продажу нерухомості. До обмежень воєнного стану додається фактор перебування багатьох власників за кордоном. Це робить процес відчуження нерухомості складним і вимагає ретельного вивчення.

Також ми розповідали про житлові спори в Україні, які є одними з найскладніших юридичних питань, що часто затягуються на роки. Конфлікти між співмешканцями, колишніми членами сім'ї або особами, що втратили право на нерухомість, призводять до значних моральних та матеріальних збитків. Ці спори вимагають ретельного вивчення законодавства та часто потребують судового втручання для вирішення.