Дарча проти заповіту — як передати нерухомість без ризиків

Передача нерухомості спадкоємцям — це не лише формальність, а стратегічне рішення. Від нього залежить не лише доля майна, а й спокій родини. У 2025 році українці мають два основні варіанти: оформити договір дарування або скласти заповіт. Обидва мають переваги й обмеження, які варто оцінити в контексті правових, фінансових та особистих обставин.

Грамотна передача нерухомості — це не лише турбота про майбутнє спадкоємців, а й про власний спокій, наголошує адвокатка Тетяна Догонова. 

Вона також підкреслює, що дарування нерухомості зазвичай обходиться дорожче. Станом на 2025 рік витрати включають:

• нотаріальні послуги — 1–2% від ринкової вартості об’єкта;
• державне мито — сплачується за реєстрацію права власності;
• оцінка майна — обов’язкова процедура, вартує близько 1 000-3 000 грн.

Сумарно дарча може обійтись у 5-20 тисяч грн, залежно від вартості об’єкта та регіону.

Заповіт, навпаки, є більш бюджетним варіантом:

• нотаріальні послуги — 500-2000 грн;
• додаткові документи (за потреби): наприклад, медична довідка про дієздатність.

Фінансово заповіт менш обтяжливий, але вимагає врахування майбутніх витрат на оформлення спадщини після смерті заповідача.

Правовий ефект: коли майно змінює власника

У разі дарчої право власності переходить миттєво. З моменту реєстрації договору новий власник може розпоряджатися майном на власний розсуд — навіть продати або подарувати далі.

Заповіт, навпаки, набуває сили лише після смерті. До того моменту майно залишається під контролем заповідача. Це зручно, якщо він хоче зберегти можливість змінити своє рішення або залишити спадок під певні умови.

Складність та ризики оскарження

Заповіт можна легше оскаржити в суді. Часті причини:

• підозра на недієздатність заповідача;
• тиск, шантаж, примус;
• порушення форми (відсутність підпису, свідків тощо).

Судова практика свідчить: оскарження заповіту — не рідкість, особливо у випадках сімейних конфліктів.

Дарчу оскаржити складніше, але можливо. Потрібні вагомі докази, зокрема:

• психічна недієздатність дарувальника;
• помилка у сприйнятті суті договору;
• підписання під тиском або в умовах залежності.

В обох випадках судовий процес може бути тривалим і дорогим, тому варто подбати про надійність оформлення.

Що простіше оформити

Заповіт оформити простіше й швидше. Достатньо звернутись до нотаріуса з паспортом і документами на майно. Операція триває кілька годин і не потребує попередніх оцінок.

Дарча потребує більше бюрократії: довідки, оцінка нерухомості, реєстрація в реєстрі. Весь процес може зайняти кілька днів, а іноді й тиждень.

Податкові наслідки

У разі дарування майна особам не першої черги споріднення (наприклад, племінникам чи друзям), держава стягує податок у 18% (ПДФО + військовий збір) від вартості об'єкта.

У випадку спадкування оподаткування аналогічне, але пільги теж доступні. Для найближчих родичів (діти, батьки, подружжя) обидва варіанти безоплатні від податків.

Основні плюси та мінуси заповіту та дарчої

Вартість оформлення

Дарча, як правило, вимагає більших витрат. До них входять оплата нотаріуса, обов’язкова оцінка нерухомості та державні збори. У сумі це може сягати кількох тисяч гривень. Заповіт же оформлюється значно дешевше — здебільшого обмежується оплатою послуг нотаріуса.

Час передачі права власності

У випадку дарчої право власності переходить до обдарованого одразу після підписання та реєстрації договору. Тобто людина фактично вже не володіє цим майном. Заповіт же набирає чинності лише після смерті заповідача, і до того моменту власник повністю контролює свою нерухомість.

Можливість скасування рішення

Дарчу скасувати практично неможливо — якщо договір уже підписаний і зареєстрований, новий власник має повне право розпоряджатися майном. Натомість заповіт можна змінювати або скасувати в будь-який момент до смерті, звернувшись до нотаріуса.

Ризик оскарження

Заповіт частіше оскаржують у суді. Спадкоємці можуть ставити під сумнів дієздатність заповідача або стверджувати, що документ було підписано під тиском. Дарчу оскаржити складніше, але це можливо, якщо доведено, що особу змусили підписати договір або вона не розуміла його змісту.

Податкові наслідки

Як при даруванні, так і при спадкуванні особами, які не є близькими родичами, доведеться сплачувати податок — загалом 18% від вартості об’єкта (ПДФО + військовий збір). Для найближчих членів родини обидва варіанти звільнені від податків.

Контроль над майном до моменту передачі

У разі дарчої власник остаточно передає право власності та вже не має впливу на подальшу долю нерухомості. Якщо ж оформлено заповіт, майно залишається під його контролем до смерті — він може проживати в ньому, здавати, змінити заповіт або навіть продати об’єкт.

Що ще варто знати українцям

Коли спадкоємці отримують у спадок нерухомість, часто виникають труднощі, якщо у померлого власника відсутні документи, що підтверджують право власності на житло. У таких випадках нотаріус не може видати свідоцтво про право на спадщину. Без цього документа спадкоємці не зможуть юридично оформити свої права на квартиру або здійснити її продаж.

Також зазначимо, заповіт є важливим інструментом для українців, що дає змогу заздалегідь визначити долю свого майна та захистити інтереси рідних після смерті. Проте, багато хто не знає всіх тонкощів оформлення цього документа, зокрема, чи можливо його скласти самостійно вдома.