Чи можна втратити житло через брак добросовісності — рішення ВСУ

Набувальна давність — це спосіб, за допомогою якого людина може отримати право власності на майно, наприклад, квартиру, якщо вона певний час відкрито, безперервно та добросовісно ним користується. Закон встановлює чіткі умови, за яких це можливо: особа має бути впевненою, що майно не належить нікому іншому, і ніхто не претендує на нього.

Верховний Суд України вкотре поставив крапку в питанні, яке десятиліттями викликало дискусії: чи можна стати власником квартири лише через тривале проживання в ній? Відповідь однозначна — ні, якщо немає головного: добросовісності, пише "Судово-юридична газета".

Ця справа — не виняток, а показова і важлива для кожного, хто претендує на нерухомість за набувальною давністю. 

Що таке набувальна давність і коли вона працює

Набувальна давність — це механізм, який дозволяє особі, яка довго користується чужим майном, зрештою стати його законним власником. Але для цього мають бути виконані одразу кілька умов:

1. Добросовісне володіння — людина не знала й не мала знати, що заволоділа майном незаконно.
2. Відкритість — вона не приховувала, що користується цим майном.
3. Безперервність — не припиняла користування цим майном протягом визначеного законом строку (10 років для нерухомості).
4. Час — сплив вказаного терміну.

Якщо хоча б однієї умови немає — право власності не виникає.

Що було у справі, яку розглянув Верховний Суд

Позивачка понад 10 років жила у квартирі в центрі Львова. Вона ремонтувала її, платила комунальні послуги й не приховувала свого проживання. Квартира раніше належала її родичам, а правовстановлюючих документів на житло вона не мала. Її аргументи були простими: я тут живу довго, доглядаю майно, значить, маю право.

Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили. Верховний Суд підтвердив: немає добросовісності — немає й права власності.

Чому її позов не задовольнили

Ключовий момент: ще на старті проживання в цій квартирі вона знала або могла знати, що не має юридичного права на це житло. Вона не отримала його в результаті угоди, не орендувала, не успадкувала напряму.

А посилання на родинні зв'язки та приналежність до спадкоємців четвертої черги — не аргумент для виникнення права власності.

Суд звернув увагу на те, що добросовісність оцінюється саме на момент початку володіння, а не пізніше. Якщо людина одразу знала, що квартира не її — механізм набувальної давності не спрацює.

Добросовісність: як її розуміє суд

У правовому розумінні добросовісність — це коли особа:

• не знає і не повинна знати про те, що володіє чужим;
• упевнена, що майно їй належить на законних підставах;
• діє так, як поводиться типовий сумлінний власник.

Це означає: не достатньо просто "жити" у квартирі — потрібно мати підстави вважати, що це житло вам належить, і ці підстави мають бути реальними, не вигаданими або сумнівними.

Чим небезпечне ігнорування цього принципу

Багато хто вважає: якщо тривалий час мешкати у квартирі без скандалів і заперечень, то вдасться її узаконити. Але такий підхід може дорого коштувати. Людина витрачає роки, ресурси, емоції — і врешті отримує судову відмову.

І що ще важливіше — навіть якщо власник квартири тривалий час мовчав, це не означає, що він втратив своє право. Закон на боці власника, а не користувача без прав.

Що робити тим, хто живе у квартирі без документів

1. Уточніть статус квартири. Дізнайтесь, хто її власник і чи є інші претенденти.
2. Не зволікайте. Якщо є можливість — врегулюйте ситуацію через договір оренди, дарування, купівлі або спадкування.
3. Проконсультуйтесь з юристом. Краще зрозуміти ризики одразу, ніж роками витрачати час на безуспішні спроби.

Що ще варто знати українцям

В Україні можна легко й законно перевірити, чи володіє фізична або юридична особа нерухомістю. Для цього існує відкритий доступ до Державного реєстру речових прав. Цей реєстр дозволяє будь-кому отримати інформацію про власність, а також про можливі обтяження чи іпотеки.

Зазначимо також, якщо у вашій квартирі зареєстровані люди, які фактично там не проживають і не беруть участі в оплаті комунальних послуг, ви можете зіткнутися з неприємною ситуацією. Це часто стосується колишніх родичів або тих, хто виїхав за кордон чи в інше місто. Якщо домовитися мирним шляхом не вдається, єдиним виходом залишається звернення до суду. Проте, перш ніж подавати позов, важливо ретельно зібрати докази, що підтверджують відсутність особи за місцем реєстрації.