Будівництво не неоформленій ділянці — чим може обернутися

Будівництво дому на земельній ділянці без оформлених документів на право власності чи користування — це поширена помилка, яка може призвести до серйозних проблем. Часто люди вважають землю "своєю", адже давно нею користуються, але без юридичного підтвердження прав таке будівництво вважається самочинним. Це тягне за собою юридичні, фінансові та навіть кримінальні наслідки. 

Самочинне будівництво — це зведення будинку чи іншої споруди без належних документів, пояснює юристка Марина Барабаш у коментарі "24 каналу".

"Початок будівництва об'єкта нерухомості без документів про право власності або право користування земельною ділянкою не відповідає чинному законодавству і несе значні ризики", — каже вона.

Згідно зі статтею 376 Цивільного кодексу України, самочинним вважається будівництво, якщо будівля або споруда:

• зводяться на земельній ділянці, яка не відведена для цієї мети;
• без відповідного документа, що дозволяє виконувати будівельні роботи;
• з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Таким чином, навіть якщо ділянка здається "своєю", відсутність формальних прав може класифікувати будівництво як самовільне.

Як виникають права на землю

Барабаш зазначає, що права на нерухоме майно виникають з дня державної реєстрації відповідно до закону.

Документи для реєстрації включають:

• документи про право власності на землю;
• документи про право користування земельною ділянкою.

Без цих документів державна реєстрація будівлі неможлива, а власність на об’єкт не буде офіційно оформлена.

Відсутність прав на нерухомість і наслідки

Якщо будівництво здійснене самочинно, частина 2 статті 376 Цивільного кодексу встановлює, що власність на таке майно не виникає автоматично.

"Закон дозволяє набути право власності на самочинно збудоване майно лише через суд, і лише за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку", — додає Барабаш.

Це означає, що без легалізації земельної ділянки будівництво ризикує залишитися незаконним навіть після завершення робіт.

Відповідальність за самочинне будівництво

Цивільний кодекс передбачає відповідальність за порушення будівельних норм або за самовільне зайняття земельної ділянки.

Суд може зобов’язати:

• провести перебудову відповідно до норм;
• знести споруду за рахунок забудовника, якщо перебудова неможлива.

"Людина, яка здійснює самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати на приведення земельної ділянки до попереднього стану", — підкреслює Барабаш.

Види відповідальності за самовільне будівництво

Згідно із Законом України "Про державний контроль за використанням та охороною земель", самовільне зайняття земельної ділянки підпадає під:

• адміністративну відповідальність (штрафи від 10 до 100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян);
• кримінальну відповідальність (у разі завдання значної шкоди власнику або будівництву споруд).

"Перед початком будівництва громадянин або юридична особа зобов’язані набути право власності або користування землею, щоб уникнути довготривалих судових спорів", — наголошує Барабаш.

Як повідомлялось, будинок та земельна ділянка під ним юридично пов'язані. З 2021 року в Україні діє принцип єдності, який спростив процедуру оформлення права власності. Це означає, що право на будинок автоматично передбачає право на землю, що значно зменшило кількість суперечок.

Також ми розповідали, що право власності на землю завжди засвідчувалося офіційними документами, форми яких змінювалися з часом. У 90-х роках це були державні акти, які пізніше модернізували, додавши до них кадастрові номери та ідентифікаційні дані власників.