Житло в окупації — чи можна продати недоступну нерухомість

В умовах повномасштабної війни чимало українців стикаються з майновими проблемами. Це особливо актуально для ринку нерухомості, бо власників житла спіткала дилема: що робити з квартирами на тимчасово окупованих територіях.

Чи можна продавати житло, яке знаходиться в окупації, розповіла в ексклюзивному коментарі редакції Новини.LIVE адвокатка і керуюча АБ "Адвокатське бюро Юлії Мороз" Людмила Даценко.

Що каже закон про продаж майна

Згідно з чинним законодавством, Україна визнає право власності своїх громадян на нерухоме майно, розташоване на тимчасово окупованих територіях і в зоні активних бойових дій. Тобто людина не втрачає право розпоряджатися квартирою, якщо вимушено переселилася на підконтрольну територію держави.

З іншого боку, операції щодо купівлі-продажу житлових об’єктів в окупації заборонені, однак це обмеження випливає з того, що нотаріусам та/або державним реєстраторам не дозволено вчиняти жодних нотаріальних/реєстраційних дій.

"Тобто фізичне підписання таких угод за українським законодавством неможливе. Відповідно до Переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних і державних реєстрів в умовах воєнного стану, визначено, на яких територіях доступи до реєстрів закрито", — зазначила експертка.

Цей перелік, очевидно, може оновлюватися залежно від фактичного розвитку подій. Проте всі угоди щодо зміни власників квартир і будинків підлягають внесенню у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Аби здійснити подібну процедуру, необхідно знайти фахівця, який має доступ до реєстру.

Як можна продати-купити майно на окупованих територіях

В Україні деякі нотаріуси/реєстратори пропонують клієнтам послуги продажу квартири за російськими законами. Це невдале рішення для власників, оскільки Україна не визнає такі угоди. Юридично покупець не отримує право власності на житло: у виграші залишиться тільки продавець, бо заробить гроші, тоді як друга сторона фактично нічого не придбає.

"Вимогу про необхідність вчинення нотаріальних дій щодо продажу нерухомості за місцем розташування змінили. Зараз посвідчити договори дарування, купівлі-продажу, обміну майна можна за місцем реєстрації сторін такого договору, місцем їх перебування як внутрішньо переміщених осіб", — констатувала Людмила Даценко.

Іншими словами, не потрібно знаходитися на тимчасово окупованій території, аби завершити процес передачі прав власності. Проте можуть виникнути складнощі з пошуком нотаріуса чи оцінювача, якому доведеться провести оцінку майна на відстані. Не кожен фахівець захоче мати справу з таким складним завданням.

Виходить, закон фактично не забороняє українцям продавати нерухомість, яка знаходиться в окупації. Інше питання, чи вдасться знайти покупця на такий об’єкт.

Що ще варто знати українцям

Нагадаємо, закон України дозволяє оформлювати квартиру на неповнолітніх. Але всі дії щодо майнових прав потрібно узгоджувати з органом опіки та піклування, інакше договір спадкування, дарування тощо буде недійсним.

Також ми писали, що власники нерухомості можуть вільно розпоряджатися своїм майном, оскільки мають на руках підтверджувальні документи. У випадку втрати доведеться звернутися до нотаріуса, який займався реєстрацією угоди.