Куплену квартиру можуть повернути продавцю: законні підстави

Покупець зазвичай вважає квартиру своєю одразу після підписання договору, розрахунку з продавцем і реєстрації права власності. Але навіть після цього угоду іноді можуть оскаржити в суді. Для цього потрібні певні підстави та докази порушень, які могли бути під час укладення договору. Самого бажання продавця повернути квартиру, жалю через продаж або невдоволення ціною для цього недостатньо.

Про це розповідає Новини.LIVE з посиланням на Судово-юридичну газету.

Коли договір можуть визнати недійсним

Цивільний кодекс України передбачає вимоги, яким має відповідати договір. Зокрема, сторони повинні мати необхідну дієздатність, а їхнє рішення укласти угоду має бути добровільним і відповідати їхній справжній волі.

Якщо ці вимоги порушені, може виникнути питання про недійсність договору. Залежно від ситуації правочин може бути нікчемним або оспорюваним:

1. Нікчемний правочин — це той, недійсність якого встановлена законом. Для нього окреме рішення суду про недійсність може бути непотрібним.
2. Оспорюваний правочин — це договір, який одна зі сторін або інша заінтересована особа може оскаржити в суді. У такій справі потрібно довести конкретне порушення.

Обман

Договір можуть оскаржити, якщо одна сторона навмисно ввела іншу в оману щодо обставин, які мали істотне значення для укладення угоди. Тобто недостатньо просто сказати, що продавця надурили. Потрібно довести, у чому саме полягав обман, що він був навмисним і вплинув на рішення укласти договір.

Тиск або насильство

Ще одна можлива підстава — незаконний фізичний або психологічний тиск. Якщо людина підписала договір через погрози, насильство чи інші незаконні дії, вона може вимагати визнати його недійсним.

Людина не розуміла, що підписує

Окрема ситуація — коли людина під час підписання договору через свій стан не усвідомлювала значення своїх дій або не могла ними керувати. Тут важливий саме момент укладення договору. Якщо проблеми зі здоров’ям виникли вже після продажу квартири, тоді цей факт не доводить, що людина не розуміла своїх дій під час підписання.

Що буде з квартирою та грошима

Якщо суд визнає договір недійсним, сторони, як правило, мають повернути одна одній те, що отримали за угодою. Тобто покупець може вимагати повернення сплачених грошей, а продавець — повернення квартири.

Якщо через незаконну угоду одна зі сторін зазнала збитків або моральної шкоди, за певних умов можна вимагати і їх відшкодування.

Що показує судова практика

Суди розглядають чимало спорів, у яких продавці або їхні родичі намагаються оскаржити продаж квартири через роки після укладення договору. Верховний Суд у таких справах звертає увагу насамперед на те, що відбувалося в момент укладення договору: чи справді сторони хотіли продати й купити квартиру, чи отримав продавець гроші, чи були сторони дієздатними, чи розуміли зміст угоди та чи діяли добровільно.

Наприклад, у справі № 201/2832/19 продавчиня намагалася оскаржити договір купівлі-продажу квартири, яку свого часу продала своєму зятю. Після продажу вона продовжила жити у квартирі, залишалася там зареєстрованою та сплачувала комунальні послуги. Через це вона вважала, що сторони насправді не планували створювати наслідки звичайної купівлі-продажу.

Суди першої та апеляційної інстанцій погодилися з такими аргументами. Однак Верховний Суд дійшов іншого висновку. Суд звернув увагу на інші обставини: покупець отримував кредит у банку, квартира була передана в іпотеку, а продавчиня отримала гроші за квартиру ще до підписання договору.

Продаж квартири після смерті власника

Інша справа — № 524/11562/21. Власник квартири помер 4 липня 2020 року. Через кілька днів його представник за довіреністю уклав договір продажу квартири.

Спадкоємиця звернулася до суду, вимагаючи визнати договір недійсним. Суди першої та апеляційної інстанцій погодилися з нею, вважаючи, що після смерті власника представник уже не мав повноважень. Однак Верховний Суд звернув увагу на особливості припинення представництва після смерті довірителя.

У певних випадках представник може продовжити діяти для ведення невідкладних справ або виконання дій, невиконання яких може завдати збитків. Тому смерть власника не означає автоматичної недійсності кожної дії, яку його представник вчинив після цього.

У цій справі суд також врахував, що спадкоємиця не довела, що представник знав про смерть власника та діяв усупереч інтересам спадкоємців.

Чи можна повернути квартиру, якщо продавець просто передумав

Самого жалю про продаж для цього недостатньо. Якщо людина добровільно підписала договір, розуміла його зміст, отримала гроші, а покупець виконав свої обов’язки, продавцю потрібно мати конкретну законну підставу для оскарження угоди. Наприклад, довести обман, незаконний тиск, відсутність усвідомлення своїх дій під час підписання або інше порушення вимог закону.

Як покупцеві зменшити ризики

Повністю виключити можливість спору в майбутньому неможливо. Але ризики можна зменшити ще до підписання договору. Покупцеві варто:

• перевірити документи на квартиру;
• з’ясувати, хто є власником та чи є інші особи, права яких можуть бути пов’язані з житлом;
• перевірити обтяження та заборони;
• переконатися, що для продажу отримані всі необхідні згоди;
• перевірити повноваження представника, якщо від продавця діє інша людина;
• зберігати документи, які підтверджують оплату квартири;
• уважно прочитати договір перед підписанням.

Важливо також, щоб сторони справді виконували умови договору. Документи про оплату, передання квартири та інші дії можуть мати значення, якщо згодом виникне спір.

Раніше Новини.LIVE розповідали, як оформити спадщину, якщо майно залишилося на тимчасово окупованій території. Спадкоємці можуть звернутися до будь-якого державного або приватного нотаріуса на підконтрольній Україні території. Якщо документів на будинок, квартиру чи землю немає, їх можна підтвердити через Державний реєстр або, за потреби, через суд.

Також Новини.LIVE писали, чи обов’язково писати відмову від спадщини. Якщо людина не хоче отримувати майно, зазвичай достатньо не подавати заяву нотаріусу протягом шести місяців. Однак у деяких випадках спадщина приймається автоматично, тому доведеться оформити відмову. Це стосується тих, хто постійно проживав зі спадкодавцем, а також малолітніх, неповнолітніх та недієздатних спадкоємців.