Украинские склады опустели — почему бизнес ищет новые площади

Рынок складской недвижимости в Украине в 2025 году претерпит значительные изменения. С одной стороны, спрос бизнеса на современные площади растет. С другой — предложение не успевает удовлетворить эти потребности. Наиболее остро проблема проявляется в двух регионах, которые традиционно считаются логистическими узлами — Киевском и Львовском. Именно там показатели вакантности упали до рекордно низких значений.

По данным компании Alterra Group, во втором квартале 2025 года в Киевском регионе доля свободных площадей сократилась до 1,03%. Во Львовском этот показатель еще ниже — всего 0,57%. Это означает, что из каждых 100 кв. м доступным остается менее одного, говорят девелоперы.

Детальное распределение демонстрирует разницу даже внутри областей. На Львовщине самая низкая вакантность зафиксирована на трассе в направлении Луцка — всего 0,34%. В Киевском регионе наибольший дефицит наблюдается на ключевой магистрали Одесса-Днепр, где вакантность составляет 1,39%.

Согласно отчету Alterra Group, тенденция обусловлена тем, что большинство площадей, которые ранее простаивали, были сданы в аренду. Компания исследовала 90 индустриальных объектов суммарной площадью 2,4 млн кв. м и пришла к выводу, что имеющееся предложение фактически исчерпано.

Сколько стоит аренда складов

Растущий дефицит напрямую повлиял на цены. Во Львовском регионе аренда самая дорогая: например, на направлении Ивано-Франковск средняя ставка достигает 7 долл. за кв. м. В Киевском регионе самый дешевый вариант предлагается в направлении Варшава-Житомир — всего 3,8 долл.

Уровень цен зависит от класса складов:

1. Класс А (новейшие технологии, современные стандарты): в среднем 5,5 долл. за кв. м в Киевском и Львовском регионах.
2. Класс В: 3,4 долл. в Киевском регионе и 4,3 долл. во Львовском.
3. Средние ставки: 3,3 долл. за кв. м в Киевской области и 5,44 долл. во Львовской.

Таким образом, Львовская область становится дорогой локацией, но именно там конкуренция за площади самая высокая.

Доля складов по классам в разных регионах

Структура рынка также отличается в зависимости от региона:

• Киевская область: наибольшую долю занимают склады класса А — 876 тыс. кв. м (54%). Класс В составляет 490 тыс. кв. м, класс С — 245 тыс. кв. м;
• Львовская область: преобладает класс В — 242 тыс. кв. м. Класс А составляет 170 тыс. кв. м, класс С — 72 тыс. кв. м.

"Такая разница объясняется историей развития регионов. Киев давно стал центром концентрации крупных логистических объектов, в то время как Львовщина активно развивала склады среднего уровня для малого и среднего бизнеса", — говорят в Alterra Group.

Какие последствия для бизнеса и инвесторов

Дефицит складских площадей меняет поведение участников рынка. Для арендаторов это означает более высокие цены и ограниченный выбор. Для девелоперов — стимул для запуска новых проектов.

Этот процесс отражает будущую динамику: спрос на склады не снизится, а наоборот усилится в связи с развитием электронной коммерции, потребностями логистики и ростом объемов импорта и экспорта.

Почему складов не хватает и что будет дальше

Основными причинами дефицита специалисты называют следующие:

• стремительный рост онлайн-торговли;
• потребность бизнеса в современных логистических решениях;
• рост экспорта и импорта после восстановления экономики;
• ограниченность земельных участков в удобных локациях.

В ближайшие годы ожидается, что инвесторы увеличат строительство складов класса А. Это позволит не только частично закрыть дефицит, но и поднять общие стандарты логистической инфраструктуры Украины, уверены эксперты.

Как сообщалось, в украинском жилищном строительстве наблюдается неоднозначная ситуация: несмотря на общее сокращение объемов на 6,7%, некоторые регионы демонстрируют значительный рост. За первое полугодие 2025 года в эксплуатацию ввели 51,5 тысячи квартир, что меньше, чем за аналогичный период предыдущего года.

Также согласно новому закону №4536-IX, который вступает в силу с 2026 года, нотариусы в Украине будут подавать информацию обо всех сделках с недвижимостью, включая куплю-продажу, дарение и наследство, непосредственно в налоговые органы. Это значительно упростит процедуру, поскольку налоговые органы будут получать данные об операциях автоматически, что повысит прозрачность и эффективность контроля.