Эти участки под запретом — какую землю не продать в 2025 году

Купля-продажа земельных участков в Украине является популярной сделкой, которая позволяет передавать право собственности на землю. Однако не все участки можно свободно продавать. Существуют четкие юридические ограничения, которые важно знать как продавцам, так и покупателям.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, какую землю нельзя продавать, как проверить участок перед покупкой и какие шаги нужно выполнить для безопасной сделки.

Земля без кадастрового номера под запретом продажи

Одним из ключевых условий для продажи земли является наличие кадастрового номера. Если участок не имеет такого номера, то есть еще не сформирован как объект в государственном кадастре — его продажа невозможна.

"Без кадастрового номера нет правового статуса участка как объекта гражданского оборота. Это означает, что продать такую землю — юридически невозможно", — объясняет юрист Анастасия Герич.

Покупатель в этом случае рискует заключить фиктивную сделку, которая впоследствии будет признана недействительной.

Земля с арестом или ипотекой не может быть продана

Любые обременения, которые зарегистрированы в отношении участка, могут полностью исключить его отчуждение. Речь идет об аресте, ипотеке, залоге, запрете на продажу через судебное решение и тому подобное.

"Продажа обремененного участка без согласования со стороной, имеющей право требования, будет нарушением закона. Такой договор могут отменить в суде", — отмечает Герич.

Проверить обременения можно через открытые государственные реестры, в частности через Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Государственная и коммунальная земля не продается без согласия

Участки, находящиеся в собственности государства или общины, могут передаваться только по специальным процедурам. Если же такая земля передана в аренду — ее нельзя продать без согласия арендатора.

Согласно земельному законодательству, продажа или любое другое отчуждение государственной или коммунальной земли должно происходить через аукцион или в соответствии с решениями органов власти.

Земля со спорным правом собственности не подлежит продаже

Споры между владельцами, судебные процессы, неправильно оформленные документы или сомнительное происхождение права собственности — все это исключает возможность законной продажи земли.

Покупателю необходимо проверить, действительно ли лицо, выступающее продавцом, является собственником. Также стоит обратить внимание, не состоит ли лицо в браке, ведь согласие другого супруга может быть обязательным.

Земля без целевого назначения не подходит для покупки

Целевое назначение земли определяет, что именно можно на ней делать. Покупатель, который хочет построить дом на сельскохозяйственном участке без изменения его назначения, нарушает закон.

"Необходимо проверять не только правоустанавливающие документы, но и то, соответствует ли участок вашей цели. Если он предназначен для ведения личного крестьянского хозяйства — возведение жилого дома на нем будет незаконным", — комментирует Герич.

Изменение целевого назначения — отдельная длительная процедура, которую стоит просчитать заранее.

Земля несовершеннолетних или недееспособных людей

Если продавцом является лицо, не достигшее совершеннолетия или признанное недееспособным, продажа возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.

Отсутствие такого разрешения автоматически делает договор продажи недействительным. В этом случае государство защищает права уязвимых групп населения.

Как избежать ошибок при купле-продаже земли

Чтобы продажа земельного участка состоялась безопасно, важно соблюсти четкую последовательность действий:

• проверить кадастровый номер и целевое назначение;
• убедиться в наличии прав собственности и отсутствии обременений;
• проверить согласие совладельцев, супругов, опекунов и т.д;
• сделать независимую оценку стоимости участка;
• заключить договор у нотариуса и провести государственную регистрацию.

Особенно важно — не экономить на правовой проверке.

"Именно юридическая проверка документов перед сделкой позволяет предупредить конфликты в будущем", — добавляет Герич.

Какие участки требуют особого внимания перед покупкой

Отдельную категорию риска составляют участки:

• вблизи водоохранных зон;
• в пределах историко-культурных заповедников;
• с непонятным целевым назначением;
• без технической документации на здания, которые на них размещены.

Эти нюансы часто игнорируют, хотя именно они впоследствии становятся причинами отказов в регистрации или штрафов, констатирует юрист.

Как сообщалось, каждый украинец имеет право на бесплатное получение земельного участка от государства, как это предусмотрено Земельным кодексом. Однако, существует ряд ограничений относительно его размера и целевого назначения, особенно во время военного положения.

Отметим также, что владелец земельного участка имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им. Это позволяет ему продавать, дарить или передавать землю по наследству. В то же время, законодательство Украины предусматривает четкие основания для прекращения этого права.