Общая совместная собственность — союз или ловушка

Общая совместная собственность на квартиру — это форма владения имуществом, которая часто вызывает вопросы, особенно среди супругов, семей или совладельцев, приватизировавших жилье. Ее суть — в равном праве всех совладельцев пользоваться имуществом, независимо от вклада каждого.

Представьте ситуацию: супруги приобрели квартиру во время брака, но в документах не указано, кому именно она принадлежит. Неужели они оба — равноправные собственники, даже без разделения долей? Да. И это — классический пример общей совместной собственности. Ее суть — в равном праве всех совладельцев пользоваться имуществом, независимо от вклада каждого.

Как отмечают в Министерстве юстиции, это правило основывается на статье 368 Гражданского кодекса Украины, и с каждым годом становится все более актуальным в связи с частыми разводами, наследственными спорами и приватизацией.

Кто может быть совладельцем

Согласно законодательству, субъектами общей совместной собственности могут быть:

• супруги;
• члены семьи (даже если не проживают вместе, но имеют общий быт);
• юридические лица, государство или община (если это разрешено законом).

Основное требование — имущество должно быть приобретено совместно. Это может быть совместный труд, общие средства, или заключение брачного договора.

Как возникает право общей совместной собственности

Основные основания:

• брак — все, что супруги приобрели во время него (кроме наследства, подарков и личных сбережений), автоматически принадлежит обоим. Даже если право собственности оформлено только на одного;
• семейное сожительство — если люди не женаты, но ведут совместное хозяйство и вкладываются в имущество вместе;
• приватизация — если квартира приватизирована несколькими лицами вместе.

Даже если один из супругов находился в декрете или не работал — это не лишает его права на долю в квартире.

Как пользоваться и распоряжаться имуществом

Общая совместная собственность не предусматривает определения долей. Это означает, что каждый имеет одинаковое право на владение, пользование и распоряжение.

Однако для распоряжения квартирой (например, продажи или дарения) требуется согласие всех совладельцев. Если речь идет о нотариально удостоверяемом договоре — согласие должно быть письменным и нотариально заверенным.

Закон также позволяет одному из совладельцев действовать по доверенности, но он не может действовать в личных интересах. Также он не имеет права заключать сделки, которые другой совладелец должен совершать лично.

Нарушение этих норм может повлечь признание сделки недействительной через суд.

Как разделить общую совместную собственность

В отличие от общей долевой собственности, в случае совместной доли она не устанавливается до момента  раздела. Чтобы разделить квартиру, нужно:

• добровольно договориться — заключить соглашение о разделе;
• обратиться в суд — если согласия нет.

Суд будет учитывать размер вклада каждого, наличие несовершеннолетних детей и социальные факторы (например, кто больше заботился о жилье).

В браке, если иное не предусмотрено брачным договором, предполагается равенство долей — по 50%.

Какие риски и подводные камни

Общая совместная собственность, несмотря на свою распространенность, может создавать определенные трудности.

• Отсутствие четких долей. Без выделения долей совладельцы не могут самостоятельно распоряжаться своей частью имущества.
• Конфликты между совладельцами. Например, один из супругов может быть против продажи квартиры, что блокирует любые действия с имуществом.
• Судебные споры. Если один совладелец заключает сделку без согласия других, другой может обратиться в суд, что затягивает процессы и создает дополнительные расходы.
• Наследование. В случае смерти одного из совладельцев возникают сложности с определением наследственной массы, если доли не были выделены.

Отметим, столкновение интересов совладельцев при продаже совместной недвижимости — нередкое явление, возникающее после приватизации, получения наследства или заключения брака. Обычно, пользование таким имуществом согласовывается мирно. Однако, продажа общей квартиры часто становится камнем преткновения, поскольку желания владельцев могут не совпадать.

Также мы сообщали, что в 2025 году в Украине вполне законно, чтобы недвижимое имущество, такое как частные дома, дачи, квартиры или их части в многоквартирных комплексах, имело нескольких официальных владельцев. Такая практика является достаточно распространенной. Это означает, что право собственности на один объект может принадлежать двум или более лицам одновременно.