Продажа квартиры — как не потерять четверть стоимости в 2025

В 2025 году продажа недвижимости в Украине превратилась в настоящий финансовый вызов. Повышение военного сбора до 5% и общее усиление налоговой нагрузки могут съесть до четверти стоимости сделки. Неправильная подготовка может стоить продавцу десятки или даже сотни тысяч гривен.

Как отмечает в комментарии "РБК-Украина" юрист Андрей Ставнюк, с конца 2024 года ставка военного сбора выросла с 1,5% до 5%, что существенно увеличивает налоговую нагрузку на продавцов недвижимого имущества. Например, при продаже квартиры за 1,5 млн грн налоговые расходы могут составить от 30 000 до 375 000 грн.

Когда можно обойтись минимальными затратами

В то же время выгодная сделка вполне реальна. Чтобы расходы ограничились лишь 2% стоимости жилья, необходимо соблюсти три условия:

• продажа первой квартиры в текущем году;
• собственность на недвижимость более трех лет;
• отсутствие других оснований для дополнительного налогообложения.

"Это стандартная ставка — 1% государственной пошлины и 1% Пенсионному фонду. Без военного сбора и налога на доходы физических лиц", — говорит Ставнюк.

Статистика рынка свидетельствует, что более 60% продавцов могут претендовать на такие условия. Впрочем, если хотя бы одно условие не соблюдено, придется платить больше.

Когда налоги "съедают" до 25% стоимости

Самая невыгодная ситуация — перепродажа второго или третьего объекта за год. В таком случае начисляется:

• 1% государственной пошлины;
• 1% пенсионного сбора;
• 18% налога на доходы физических лиц;
• 5% военного сбора.

"В случае краткосрочного владения добавляются еще 5% НДФЛ и 5% военного сбора, итого — 12% налогов. Если это вторая сделка за год — 25% от стоимости", — уточняет Ставнюк.

Продавец имеет право учесть расходы на приобретение недвижимости и уменьшить базу налогообложения, но это возможно только при наличии подтверждающих документов.

Кто может платить меньше

Налоговое законодательство предусматривает исключения. Освобождаются от НДФЛ и военного сбора:

• наследники недвижимости от ближайших родственников;
• продавцы, которые владели квартирой более трех лет и продают ее впервые;
• социально уязвимые категории населения.

"Если вы входите в льготную категорию или продаете наследственное имущество, налог может снизиться даже до нуля", — добавляет юрист.

Кто еще несет расходы: продавец или покупатель

Традиционно основные налоговые обязательства лежат на продавце.

"В среднем продавец платит от 2 до 25% от стоимости жилья. Это зависит от срока владения и количества сделок", — отмечает Ставнюк.

Покупатель оплачивает только 1% пенсионного сбора. Также стороны могут договориться о распределении расходов на нотариальные услуги (около 0,5-1% стоимости квартиры) и оценку имущества.

Скрытые расходы, о которых нельзя забывать

Кроме налогов, продавец должен учесть расходы на:

• оценку недвижимости (1-2 тыс. грн);
• подготовку технической документации (от 9 000 грн);
• оформление прав собственности, устаревшие документы и тому подобное.

Игнорирование этих расходов может стать причиной срыва сделки на финальной стадии.

Почему государство усилило налоговое давление

По словам Ставнюка, новая налоговая политика имеет стратегическую цель.

"Государство стремится ограничить спекуляции на рынке недвижимости. Чем больше сделок — тем выше ставка", — говорит юрист.

Ожидается, что это будет стимулировать долгосрочное владение жильем и защитит интересы добросовестных владельцев. Однако в краткосрочной перспективе количество сделок на рынке может снизиться.

Как сообщалось, в 2024 году рынок жилой недвижимости Украины показал значительный рост: общая площадь введенного в эксплуатацию жилья выросла на 32%, достигнув 9,8 млн кв. м. Этот существенный рост объясняется сочетанием государственных программ, миграционных тенденций и успешной адаптацией застройщиков к текущим условиям.

Также мы рассказывали об элитных новостройках в престижных районах Киева, которые являются не только признаком статуса, но и выгодным вложением в будущее. В апреле 2025 года наблюдается стабильный рост цен на первичном рынке недвижимости, что объясняется ограниченным количеством предложений, высоким спросом и общеэкономическими факторами.