Приемка квартиры — как избежать ловушек от застройщика

Приемка квартиры от застройщика — это финальный и одновременно один из самых ответственных этапов после выбора жилья, его оплаты и завершения строительства. На этом этапе покупатели часто сталкиваются с недостатками: от неровных стен до серьезных нарушений строительных норм. Чтобы защитить свои права и избежать проблем, необходимо действовать грамотно, опираясь на договор, законодательство и четкую стратегию.

Перед осмотром квартиры необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими ввод дома в эксплуатацию и присвоение почтового адреса, отмечает адвокат Александр Босенко. Также следует иметь при себе договор с застройщиком и паспорт. Если дольщиков несколько, все они должны присутствовать или предоставить нотариальную доверенность представителю.

Важность договора: юридическая основа ваших прав

Договор является ключевым документом, который определяет ваши права и обязанности застройщика. Он должен содержать четкие технические характеристики (ТЭП) квартиры: адрес, этаж, общую и жилую площадь, планировку, материалы стен, наличие отделки (стяжка, штукатурка), разводку инженерных сетей, характеристики окон, дверей, отопления и счетчиков.

К сожалению, типовые договоры часто не содержат детальных ТЭП.

"Из личного многолетнего опыта скажу, что инвестиционный договор, который заключается еще на этапе строительства, обычно не предусматривает порядка и сроков устранения недостатков в переданном объекте. Это создает правовой пробел, который часто становится источником конфликта между покупателем и застройщиком", — отмечает Босенко.

Чтобы избежать проблем, внимательно изучайте договор перед подписанием. Если ТЭП не прописаны, требуйте их внесения. Законодательство, в частности Закон Украины "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" (от 15.08.2022), обязывает застройщиков детализировать ТЭП для будущих объектов. Для других схем (например, предварительные договоры) это зависит от договоренностей сторон.

Типичные недостатки при приемке квартиры

Во время осмотра квартиры покупатели часто обнаруживают следующие проблемы:

1. Несоответствие выполненных работ договору: отсутствие стяжки, штукатурки или других элементов, предусмотренных договором.
2. Трещины и неровности: в стенах, потолке или полу.
3. Проблемы с окнами и дверями: царапины, трещины, некачественный монтаж, несоответствие ДБН.
4. Неисправность инженерных систем: проблемы с электропроводкой, вентиляцией или сантехникой.
5. Плохая тепло- или гидроизоляция: затекание, сырость, сквозняки.

Эти недостатки могут усложнить эксплуатацию квартиры и потребовать значительных затрат на ремонт, если их не устранит застройщик.

Как правильно принимать квартиру: пошаговый план

Привлечение эксперта

Если вы не имеете строительных знаний, обратитесь к профессиональному инженеру или строительному эксперту. Его заключение будет иметь вес в переговорах с застройщиком или в суде. Эксперт проверит соответствие квартиры ДБН, договору и технической документации.

Тщательный осмотр

Осматривайте квартиру днем при естественном освещении, не спеша. Проверьте:

• стены, потолок, пол: наличие трещин, неровностей, отклонений от вертикали (используйте уровень);
• окна и двери: целостность стеклопакетов, качество монтажа, функциональность фурнитуры;
• инженерные системы: электричество (наличие напряжения), сантехнику, вентиляцию (проверьте тягу);
• площадь и планировку: соответствуют ли они техническому паспорту и договору.

Фиксируйте все недостатки письменно и делайте фото- или видеофиксацию с привязкой к месту (например, "трещина в спальне у окна").

Составление дефектного акта

Если выявлены недостатки, вносите их в дефектный акт. Этот документ должен включать:

1. Дату и место составления.
2. Данные сторон (покупателя и представителя застройщика).
3. Адрес квартиры.
4. Подробный перечень недостатков с описанием (например, "трещина на стене в гостиной, длина 50 см, ширина 2 мм").
5. Требование устранить недостатки.
6. Подписи сторон.

Приложите к акту фото- или видеодоказательства. Если застройщик отказывается подписывать дефектный акт, составьте односторонний акт об отказе от приёмки квартиры с указанием причин.

Подписание акта приема-передачи

Не подписывайте акт приемки-передачи, если недостатки не зафиксированы в дефектном акте. Подписание без оговорок может означать ваше согласие с качеством работ, что усложнит дальнейшие претензии. Если застройщик настаивает на подписании, откажитесь и зафиксируйте это в одностороннем акте.

Уведомление застройщика

Отправьте застройщику письменную претензию заказным письмом или вручите лично. В претензии укажите:

• описание недостатков;
• требование устранить их безвозмездно в разумный срок;
• ссылку на договор или закон (например, ст. 857, 884 Гражданского кодекса Украины);
• приложите копию дефектного акта и доказательства.

Что делать, если недостатки обнаружены после приёмки

Если квартира уже принята, но обнаружен брак, действуйте так:

1. Письменное требование к застройщику. Опишите недостатки, ссылаясь на гарантийные обязательства (обычно 1-5 лет). Требуйте устранения в разумный срок.
2. Юридическая основа. Статья 857 ГК Украины обязывает застройщика отвечать за качество работ, а ст. 884 дает право требовать безвозмездного устранения недостатков или уменьшения цены.
3. Судебный путь. Если застройщик не реагирует, подайте иск в суд. Покупатели могут требовать:

• устранения недостатков;
• возмещения расходов на самостоятельный ремонт;
• взыскания пени (если предусмотрено договором);
• компенсацию морального вреда.

"Судебная практика динамична, и решения зависят от обстоятельств дела, условий договора и доказательств. Однако общая тенденция — защита прав инвесторов как слабой стороны в отношениях с застройщиком", — отмечает Босенко.

Что еще стоит знать украинцам

Рынок недвижимости Украины снова сталкивается с нестабильностью. Несмотря на войну, сложную экономическую ситуацию и ограничения в строительстве, в некоторых регионах спрос на жилье растет. Девелоперы прогнозируют дальнейший рост цен в ближайшее время, что противоречит ожиданиям.

Также мы сообщали, что война в корне изменила жизнь миллионов украинцев, но не уменьшила их спрос на качественное жилье. Несмотря на нестабильность, многие покупатели продолжают инвестировать в новостройки, особенно в Киеве. На столичном первичном рынке недвижимости четко вырисовывается тенденция: более половины спроса составляют квартиры с европланировкой.