Покупка жилья — что в договоре станет ловушкой для покупателя

Покупка жилья — это не только эмоциональное решение, но и серьезный юридический шаг. Для многих это самое масштабное финансовое вложение в жизни. Но даже если сделка проходит при участии нотариуса, это не означает полную безопасность. Один единственный пункт в договоре может перечеркнуть все усилия и привести к длительному судебному спору.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, какой пункт в договоре является критическим, какие еще ошибки допускают покупатели и как защитить себя от рисков.

Самый опасный пункт — право третьих лиц

Среди стандартных формулировок в договоре купли-продажи часто встречается запись о том, что стороны подтверждают: квартира не обременена правами третьих лиц. Казалось бы, формальность. Однако именно здесь заложен потенциальный конфликт, который впоследствии может обернуться потерей недвижимости или годами судебных разбирательств.

Кто именно может быть "третьими лицами":

• бывшие супруги, с которыми имущество находилось в общей совместной собственности;
• наследники, не включенные в наследственное дело;
• зарегистрированные в квартире дети;
• совладельцы, которые не дали согласия на продажу;
• лица с правом пользования (например, по решению суда или завещанию).

Если хотя бы одно из этих лиц выдвинет требование через суд — покупателю придется доказывать свою добросовестность. И даже тогда итог может оказаться непредсказуемым.

Чтобы избежать таких ситуаций, необходимо проверить историю объекта, документы, основания перехода права собственности, а также убедиться, что другие заинтересованные лица не были отстранены от процесса.

Что еще стоит проверить перед покупкой

Проверка объекта недвижимости должна быть комплексной. Стоит потратить несколько часов, чтобы не тратить годы на суды.

Список минимальных действий перед покупкой квартиры:

1. Проверить владельцев квартиры в Реестре прав на недвижимое имущество.
2. Выяснить, были ли судебные споры по объекту (через Единый реестр судебных решений).
3. Проверить продавца в Едином реестре должников.
4. Убедиться, что на квартиру не наложен арест.
5. Уточнить, зарегистрированы ли в квартире дети или другие лица.

Иногда даже мелкое административное нарушение может создать юридическое препятствие для смены собственника. Например, открытые производства из-за неуплаченных штрафов — формально незначительные, но могут сделать невозможным нотариальное оформление.

Задаток или аванс: как не потерять деньги

Многие покупатели считают, что любая предоплата — это задаток, подчеркивает адвокат Ирина Плискань. Однако, если в договоре четко не указано, что переданная сумма является задатком, она автоматически считается авансом. Разница существенная:

• задаток: если сделка срывается из-за продавца, он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Если же виноват покупатель, задаток остается у продавца;
• аванс: возвращается покупателю независимо от причин срыва сделки.

Например, вы передали продавцу 50 000 грн в качестве "задатка", но в договоре это названо "авансом" или вообще не указано. Если продавец отказывается от сделки, вы получите только свои 50 000 грн обратно, а не двойную сумму, как предусмотрено законом для задатка.

Особенности покупки на первичном рынке

Когда речь идет об инвестировании в объекты, которые еще строятся, риски смещаются на другие, менее очевидные детали. Новостройка кажется привлекательным вариантом: все новое, современное, "с нуля". Однако под водой — ряд юридических подводных камней.

Что обязательно проверить при покупке квартиры в новостройке:

• наличие разрешения на строительство;
• право застройщика на земельный участок (аренда, собственность);
• градостроительные условия и проектную документацию;
• соответствие фактической высотности - разрешенной;
• совпадают ли названия юридических лиц в договоре и в реестрах.

Также важно изучить судебную историю застройщика: есть ли уголовные производства, долги, решения о заморозке активов. Проверку можно осуществить через открытые реестры или с помощью специалистов.

Чтение инвестиционного договора: внимание к каждому слову

Большинство покупателей верят, что договор с застройщиком — формальность. Однако именно в нем могут скрываться условия, которые сделают ваше будущее жилье недостижимым или слишком дорогим.

На что стоит обратить особое внимание:

• сроки сдачи дома и штрафы за их нарушение;
• условия возврата средств в случае расторжения договора;
• дополнительные платежи: взносы, подключение, обслуживание;
• возможность уступки прав третьим лицам;
• порядок пересмотра цены в случае роста стоимости строительства.

Чем больше покупатель погружается в детали, тем больше шансов избежать сюрпризов на финише сделки.

Что еще стоит знать украинцам

Покупка квартиры в 2025 году выходит за рамки простого приобретения квадратных метров: она требует учета ряда обязательных платежей. Новые налоговые нормы, государственные сборы и нотариальные расходы существенно влияют на общую стоимость сделки, и их необходимо учитывать независимо от того, кто является покупателем — физическое лицо, юридическое или иностранец.

Также мы сообщали, что с начала полномасштабного вторжения украинцы кардинально пересмотрели роль недвижимости. Ранее приоритетом было проживание или получение дохода от аренды, но теперь жилье часто рассматривается как "страховой" актив — надежное убежище и запасной вариант на случай жизненных угроз.