Налоги на продажу жилья изменились — сколько надо платить в 2025

Украинский рынок недвижимости в 2025 году претерпел значительные изменения из-за обновления налогового законодательства. Изменения, введенные Законом "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины", влияют на продавцов и покупателей, делая финансовый аспект сделок более сложным.

Новые изменения уточняют условия и ставки налогообложения, в зависимости от количества продаж в течение года, статуса имущества и срока владения им. Как отметила эксперт по недвижимости Елена Бондарук в комментарии "РБК-Украина", на размер налога или льготу теперь влияет, сколько объектов жилой недвижимости находится в собственности.

Первая продажа жилья в год, если квартира была в собственности более трех лет, как и раньше, не облагается налогом. Но остальные случаи облагаются налогом значительно строже.

Новые ставки: кто заплатит максимум

Налоговые обязательства физических лиц теперь выглядят так:

• первая продажа за год. Если объект в собственности более 3 лет — 0% НДФЛ, 0% военный сбор. Если недвижимость в собственности до 3 лет — 5% НДФЛ, 5% военный сбор;
• вторая и последующие продажи в течение года. НДФЛ — 18% + 5% военный сбор = 23% общей налоговой нагрузки;
• коммерческая недвижимость. НДФЛ — 5% + 5% военный сбор + 1% госпошлина независимо от срока владения.

Таким образом повторная продажа жилья или продажа коммерческого объекта способна забрать почти четверть выручки.

Ключ к экономии — документы

Если подтвердить расходы на покупку недвижимости, то налогообложению будет подлежать только прибыль — разница между ценой продажи и приобретения. Например, если квартира продана за 1,5 млн грн, а куплена за 1 млн грн, налоги начисляются только на 500 тыс. грн.

"Это критически важно. Если документов нет, налог придется платить со всей суммы продажи", — подчеркивает Бондарук.

Кроме того, продажа имущества обязательно предусматривает новую оценку, которая влияет на определение базы налогообложения. Подход к определению стоимости сделки также изменился: фискальные органы получают право проверять ее соответствие рыночным ценам.

Льготы: кто может не платить

Несмотря на общее ужесточение правил, предусмотрен ряд исключений. От уплаты налогов освобождаются:

• продавцы, которые владеют жильем более 3 лет;
• лица, получившие жилье в наследство от родственников первой степени;
• люди с инвалидностью І группы;
• ветераны боевых действий;
• внутренне перемещенные лица, получившие компенсацию за разрушенное жилье.

"Не облагается налогом и недвижимость, которая более трех лет находится в собственности, а также имущество, унаследованное без промежуточного дарения", — отмечает эксперт.

В то же время подаренное имущество облагается налогом, в отличие от наследства.

Что еще платить при продаже

Кроме налогов, в 2025 году актуальными остаются и сопутствующие расходы:

• госпошлина за нотариальное удостоверение сделки — 1% от оценочной стоимости;
• пенсионный сбор — 1% от оценки (платит покупатель);
• нотариальные услуги, комиссии банка или страховые взносы;
• госрегистрация прав собственности.

Кто платит больше: продавец или покупатель

Налоговая нагрузка распределяется между сторонами сделки:

• продавец: уплачивает НДФЛ (0-18%), военный сбор (0-5%) и государственную пошлину (1%), если не оговорено иначе;
• покупатель: обязан уплатить 1% в Пенсионный фонд;
• нотариальные расходы: обычно делятся между сторонами по договоренности, но могут составлять 6-10 тыс. грн и более в зависимости от региона.

"Государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи уплачивается в любом случае", — уточнила Бондарук, добавляя, что ее размер зависит от оценочной стоимости или суммы договора.

Заниженная цена — риск доначисления

Сделки, оформленные по цене ниже рыночной, вызывают особое внимание налоговой. Если будет выявлено значительное занижение стоимости, контролирующие органы могут самостоятельно доначислить налоги.

"В 2025 году планируется введение электронного мониторинга рынка. Этот механизм позволит автоматически отслеживать подозрительно низкие цены и минимизирует "серые" схемы", — предостерегает Бондарчук.

Как сообщалось, владельцам больших квартир в Украине придется платить налог на недвижимость. Это касается жилья, площадь которого превышает 60 квадратных метров. Под налогообложение также подпадают дома площадью более 120 квадратных метров и совокупная площадь нескольких объектов недвижимости от 180 квадратных метров, согласно Налоговому кодексу Украины.

Отметим также, за первый квартал украинцы уплатили более 2,5 миллиарда гривен налога на недвижимость, что на 17,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Одесская область демонстрирует значительные показатели, войдя в регионы-лидеры по объемам уплаченных сумм.