Повышение аренды за квартиру — когда законно, а когда нет

Ситуация, когда арендодатель решает изменить сумму платы уже после заключения договора, остается одной из самых распространенных причин конфликтов. Однако, согласно украинскому законодательству, механизм таких изменений четко определен.

Вопрос изменения арендной платы во время действия действующего договора является чрезвычайно актуальным и часто вызывает споры между арендодателями и арендаторами, подчеркивает в комментарии "РБК-Украина" юрист Татьяна Тернавская.

Она ссылается на нормы Гражданского кодекса Украины — статьи 626 и 651, — которые отмечают: заключенный договор обязывает стороны выполнять его условия в течение всего срока действия.

"Это означает, что условия, в том числе и размер арендной платы, не могут быть изменены в одностороннем порядке, если иное не предусмотрено договором или законом", — уточняет Тернавская.

Когда собственник имеет право инициировать изменение платы

Это прямо указано в договоре

Многие арендные соглашения содержат пункт, который позволяет собственнику пересматривать плату. В этом случае действия арендодателя будут правомерными — но только при соблюдении процедур.

"Если в условиях указано, что арендодатель имеет право раз в год пересматривать арендную плату с учетом инфляции или изменений на рынке — это допустимо. Но даже в таком случае нужно придерживаться прописанного порядка (например, сообщить арендатору за 30 дней)", — говорит эксперт.

По взаимному согласию сторон

Изменение размера оплаты возможно только после подписания обеими сторонами дополнительного соглашения. Если же арендатор отказывается — старый размер оплаты остается в силе до окончания срока договора.

В случае пролонгации договора

Когда срок действия договора завершился, а стороны договорились продолжить сотрудничество, условия (в том числе и финансовые) могут быть пересмотрены. В таком случае это уже не считается изменением действующего договора, а новым этапом сотрудничества.

Когда повышение аренды нарушает права арендатора

Наиболее противоречивой является ситуация, когда собственник сообщает о повышении арендной платы без всякого обсуждения с арендатором. Если в договоре отсутствует пункт, предусматривающий такую возможность, — действия собственника будут неправомерными.

"Все случаи, когда арендодатель самостоятельно и без согласия арендатора решает повысить плату, не имея на это законных оснований или ссылки на соответствующие пункты договора — является нарушением обязательств", — говорит Тернавская.

В таком случае арендатор имеет полное право:

• не соглашаться с требованиями;
• продолжать вносить предварительно согласованную сумму;
• обратиться в суд или полицию в случае давления или попытки насильственного выселения.

Особенно важно помнить, что даже в периоды резких изменений на рынке или экономической нестабильности закон остается на стороне того, кто придерживается условий действующего договора.

"Экономические обстоятельства не дают автоматического права менять условия без согласия другой стороны", — отмечает юрист.

На что обращать внимание при подписании договора

Перед заключением соглашения следует внимательно изучить все положения — в частности те, которые касаются возможных изменений в будущем. В договорах часто формулировки могут быть размытыми: "владелец имеет право пересматривать плату", "изменение возможно при необходимости" и т. д. Важно, чтобы такие пункты были конкретизированы — с указанием частоты, оснований и сроков уведомления.

"Я советую арендаторам обращать особое внимание на формулировки в договоре, ведь именно они могут стать основанием для легального повышения платы в будущем", — комментирует Тернавская.

Что делать в случае конфликта

В случаях, когда арендодатель пытается повысить плату вопреки условиям договора, юристы советуют фиксировать все коммуникации письменно (электронная почта, мессенджеры), а также обратиться за правовой помощью.

Дополнительно стоит помнить:

• даже если вы согласились устно — это не всегда является основанием для изменения суммы;
• письменное соглашение — единственный легитимный способ фиксировать новые условия;
• изменение договора без вашего согласия не имеет юридической силы.

Изменение размера арендной платы — это процесс, который должен базироваться исключительно на законе и письменном согласии сторон. Собственник не имеет права действовать единолично, а арендатор — обязан знать свои права.

"Прозрачный договор и правовая осведомленность — лучшая защита в таких ситуациях", — резюмирует Тернавская.

Как сообщалось, рынок аренды жилья в Украине стремительно растет из-за перемещения населения в более безопасные регионы во время военного положения. Это приводит к повышенному спросу на арендованные помещения. К сожалению, такая ситуация также приводит к увеличению количества юридических споров между собственниками жилья и арендаторами.

Также мы рассказывали, что одной из частых проблем в сфере аренды жилья являются неплатежеспособные жители, которые отказываются освобождать помещение. Это приводит к финансовым убыткам для владельцев и создает правовые трудности. Важно помнить, что попытки самостоятельного выселения могут иметь юридические последствия, поэтому действовать следует исключительно в рамках действующего законодательства.