Аренда без тени — как депутаты планируют изменить рынок жилья

В Украине назревает реформа, которая может в корне изменить правила игры на рынке аренды жилья. Под давлением войны, массового перемещения населения и общей экономической нестабильности, Верховная Рада и профильные министерства начали консультации по обновлению жилищной политики. Ключевой акцент — вывод рынка из тени путем налогового стимулирования арендодателей.

Как напоминает председатель Комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, народный депутат от партии "Слуга народа" Елена Шуляк, в этом году стартовала государственная инициатива — проект предоставления субсидий на аренду жилья внутренне перемещенным лицам (ВПЛ). Однако ожидаемого эффекта не произошло и активность арендодателей осталась крайне низкой.

"Уже сейчас мы можем проанализировать статистику и оказывается, что она не является положительной — арендодатели не очень активно предлагают жилье ВПЛ", — констатирует депутат.

Причина — чрезмерная налоговая нагрузка. В случае официального заключения договора аренды, владелец жилья вынужден уплатить 18% налога на доходы физических лиц и 5% военного сбора — то есть 23% от суммы арендной платы.

"Люди не хотят показывать свои доходы от предоставления жилья в аренду. В то же время государство не может иначе предоставлять субсидию — нужно зарегистрировать официальный договор", — подчеркивает Шуляк.

Этот замкнутый круг, по ее словам, не позволяет государству эффективно помогать тем, кто нуждается в жилье, и одновременно блокирует прозрачное функционирование рынка.

Что именно хотят изменить

В Верховной Раде уже стартовали наработки новой модели налогообложения. К дискуссии привлечены представители Комитета по налоговой политике, специалисты рынка недвижимости и международные эксперты.

Предложение — снизить налоговую нагрузку для арендодателей, сделав "белую" аренду выгоднее "серой". Это может стимулировать заключение официальных договоров, увеличить бюджетные поступления и, что важно, усилить социальные гарантии для арендаторов.

"Это поможет вывести из тени рынок арендного жилья. От этого выиграют арендодатели, потому что у них будут официальные договоры и доходы, а с этим гораздо проще жить", — убеждена Шуляк.

Почему реформа важна именно сейчас

Война изменила пространственную и социальную карту Украины и миллионы людей были вынуждены покинуть свои дома. Часть из них нашла убежище за рубежом, но огромное количество внутренне перемещенных лиц остаются в пределах страны и нуждаются в безопасном, доступном жилье.

Несмотря на это, большинство украинских арендодателей избегают легализации доходов, опасаясь высоких налогов. Из-за этого:

• государство не может обеспечить ВПЛ полноценной жилищной помощью;
• арендаторы остаются без официальных прав и защиты;
• рынок становится уязвимым к мошенничеству и конфликтам.

Шуляк отмечает, что новая жилищная политика должна стать компромиссом между фискальными потребностями государства и интересами участников рынка:

"Мы ищем баланс между наполнением бюджета и стимулированием развития рынка аренды жилья", — говорит депутат.

По ее словам, предложенная модель предусматривает не только налоговые изменения, но и новые механизмы контроля и стимулирования. Например, государство может предоставить арендодателям налоговые льготы или уменьшенные ставки при условии официальной регистрации договора. Арендаторы, в свою очередь, получат гарантии защиты прав и возможность воспользоваться государственной помощью.

Как сообщалось, правительство Украины пересмотрело условия предоставления субсидий внутренне перемещенным лицам для оплаты аренды жилья. Обновления также касаются компенсаций налогов для владельцев недвижимости, которые сдают ее в аренду таким лицам. Эти изменения направлены на поддержку ВПЛ и стимулирование владельцев жилья к сотрудничеству.

Также мы рассказывали, что в первом квартале 2025 года на украинском рынке аренды квартир наблюдаются заметные изменения: после длительного периода роста арендные ставки во многих городах начали снижаться. Однако, несмотря на общую тенденцию к удешевлению, Киев, Львов и Ужгород остаются наиболее дорогими городами для аренды жилья в Украине.