Новые ЖК в Киеве — что изменилось впервые с начала войны

Первичный рынок недвижимости Киева, который с начала полномасштабной войны переживал стагнацию, в 2025 году демонстрирует первые признаки стабилизации. Объем предложения наконец перестал сокращаться, а рынок начинает балансировать между осторожным оптимизмом застройщиков и растущим интересом инвесторов.

Такой вывод сделали аналитики инвестиционно-девелоперской компании City One Development, зафиксировав изменение рыночных трендов по состоянию на середину 2025 года. Как отмечается в исследовании компании, в продаже остаются 143 жилых комплекса, и это — на 25% меньше, чем до войны, однако объемы больше не сокращаются. Речь идет именно о комплексной застройке, а не отдельных малоэтажных объектах.

Однако ключевым изменением стало то, что сокращение предложения остановилось, а на рынок начали выходить новые проекты, говорят эксперты.

Новые проекты: что меняется в подходе застройщиков

В первой половине 2025 года в Киеве стартовали продажи сразу нескольких новых жилых комплексов. И хотя рынок остается уязвимым к экономическим факторам и факторам безопасности, подходы девелоперов меняются. Две ключевые тенденции:

1. Автономность — все больше ЖК строятся с резервным электропитанием: генераторами, инверторами, а иногда и солнечными панелями.
2. Безопасность — более 75% новостроек имеют укрытия: либо полноценные бомбоубежища, либо адаптированные паркинги и подвалы.

И это не просто тренд — это новый стандарт на рынке, отмечают специалисты.

Цены на квадрат: почему стабильность — это уже новость

На середину 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева составляет 1 924 долл. (или 80,1 тыс. грн). Это на 1,2% меньше, чем в начале года, но такая динамика считается статистически незначимой - колебания в пределах 50-80 долл. за метр фиксируются еще с 2022 года.

"Средняя цена остается стабильной из-за баланса между ростом стоимости ликвидных объектов и наличием факторов, которые удерживают общий уровень рынка", — объясняет аналитик City One Development Елена Ширина.

Характерная деталь: в новых ЖК цена может быть выше на более низких этажах, что раньше было не типично.

Ценовая динамика по классам

В течение первого полугодия 2025 года ценовая ситуация на рынке выглядит так:

• эконом и комфорт-класс: рост в пределах +0,5-1%;
• премиум-сегмент: +2%;
• бизнес-класс: небольшое снижение, -0,4%.

Это свидетельствует не о застое, а о постепенной стабилизации с перспективой осторожного роста, считают эксперты.

Что влияет на цены

По мнению Шириной, стабильность цен — это результат баланса между ростом себестоимости строительства и появлением новых проектов с более низкими стартовыми ценами.

"Недвижимость остается надежным активом, особенно в периоды нестабильности, что стимулирует инвестиционный интерес. Традиционный рост цен на этапах строительства также играет роль — чем ближе к сдаче объекта, тем дороже становятся квартиры", — отмечает она.

Также, по ее словам, инфляция и рост себестоимости строительства (материалы, электроэнергия, логистика, труд) давят на цены.

Цена держится за счет баланса

Еще один интересный эффект — заменяемость объектов на рынке. Последние квартиры в завершенных комплексах продаются по максимальной цене, а на рынок выходят новые ЖК со стартовыми минимальными. Такая модель формирует условное равновесие, удерживающее среднюю стоимость квадратного метра.

"Застройщики таких ЖК вынуждены демпинговать, что статистически снижает среднюю цену по рынку. Это важно, потому что покупатели ориентируются на общий ценовой фон, а не только на премиальные сегменты", — говорит Ширина.

Поэтому, несмотря на рост в премиуме, рынок в целом выглядит сбалансированным, говорит эксперт.

Что будет дальше: медленный, но уверенный рост

Аналитики прогнозируют: в случае отсутствия новых шоков рынок продолжит медленный, предсказуемый рост. Его подпитывают:

• постепенное возвращение доверия инвесторов;
• акцент на автономность и безопасность;
• смещение спроса в сторону качественных проектов;
• ограниченное предложение.

Если раньше "живыми" оставались лишь отдельные объекты, то теперь рынок ожил массово. Это еще не бум, но уже ощутимый разворот в тенденциях, уверены специалисты.

Как сообщалось, украинский рынок недвижимости претерпит значительные изменения в 2025 году. Если раньше покупатели могли определиться с квартирой за три недели, то сейчас этот срок увеличился до почти двух с половиной месяцев, или 67 дней.

Также мы рассказывали, что приобретение квартиры на этапе строительства всегда связано с рисками, и хотя задержки со сдачей жилья являются болезненными, они не безвыходны. В Украине постоянно появляются новые механизмы, которые позволяют инвесторам эффективно защищать свои права, даже если застройщик не выполняет обязательств или исчезает.