Новые правила ипотеки в Украине — что изменится

Украина сделала еще один шаг к гармонизации своих финансовых правил с нормами Евросоюза. НБУ сообщил об утверждении Стратегии по развитию ипотечного кредитования — документа, открывающего путь к масштабному реформированию рынка жилищных займов. Ее главная идея — сделать ипотеку в Украине прозрачной, безопасной и прогнозируемой как для банков, так и для самих украинцев.

Одобренная стратегия базируется на нормах Директивы 2014/17/ЕС, сообщает Национальный банк Украины. В ведомстве также отметили, что новые правила повлияют на всех: от заемщиков до застройщиков и банков.

Что лежит в основе новых изменений

Введение стратегии согласовано с Международным валютным фондом и Советом по финансовой стабильности. Как отмечают в НБУ, этот документ не просто формальный — он меняет логику взаимоотношений между банком и заемщиком, в частности относительно:

• прозрачности условий кредита;
• надежности застройщиков;
• страхования от рисков, в частности во время войны;
• качественной оценки имущества;
• возможности досрочного погашения без финансовых наказаний.

Основные нововведения: как ипотека станет более понятной

Стандартное информационное письмо для заемщика

Банки будут обязаны предоставлять клиентам специальный европейский документ — ESIS (European Standardised Information Sheet). Это будет четко структурированное письмо со всеми деталями: ставка, сумма кредита, график выплат, комиссии и прочее. Такой шаг должен убрать скрытые условия, неочевидные платежи и упростить сравнение между банками.

Реальная проверка кредитоспособности

Никаких ипотек "с ожиданием чуда". Кредитор будет обязан проверить ваши доходы, уровень текущих финансовых обязательств, стабильность работы и тому подобное. Это должно обезопасить и банки, и заемщиков от долговых ям, которые появляются из-за переоценки возможностей.

Право на досрочное погашение: больше гибкости

Еще один европейский подход — возможность закрыть ипотеку раньше срока с минимальными штрафами или вообще без них. В Украине эта практика часто оставалась на усмотрение банка, и обычно предусматривала ощутимую комиссию. Теперь это будет регулироваться законом.

Брокеры под контролем: лицензии, ответственность и надзор

Ипотечные посредники отныне будут работать не как "серая зона", а как регулируемые субъекты, с четко определенными лицензионными требованиями. Это означает, что мошенничество и манипуляции станут менее вероятными, а консультации — более качественными.

Страхование ипотеки: новый подход к рискам

Отдельная часть стратегии — обеспечение доступности страхования ипотеки от военных рисков. Это важный компонент, учитывая контекст полномасштабной войны. В случае повреждения или уничтожения жилья банк и заемщик не останутся с "пустым активом" — страховка частично или полностью покроет убытки.

Новые стандарты оценки жилья и открытые базы

Оценка недвижимости тоже станет более объективной. Внедрение европейских стандартов оценки имущества позволит убрать завышенные или заниженные оценки, которые часто служили способом обойти реальные условия сделки.

Кроме того, государство создаст открытую базу цен на недвижимость. Это важный шаг к прозрачности — люди смогут видеть, сколько реально стоит жилье в том или ином районе.

Защита от "недостроев": более четкие правила для застройщиков

Еще один важный аспект — совершенствование законодательства в части строительства. Речь идет о механизмах предотвращения продажи воздуха и исчезновения застройщика после первых взносов. Повысится прозрачность проектов, а механизмы контроля — укрепятся.

Что изменится в єОселе: государство меняет подход

Государственная программа льготного жилья также подлежит обновлению. "Укрфинжилье", оператор программы "єОселя", получит новую стратегию развития. Ожидается, что условия льготного кредитования станут еще более выгодными для военных, медиков, педагогов и других приоритетных категорий.

Как будут работать ипотечные облигации

Введение покрытых ипотечных облигаций и секьюритизации должно создать вторичный рынок ипотек — то есть банки смогут перепродавать ипотечные кредиты инвесторам, высвобождая капитал для новых займов. Это повысит ликвидность рынка и будет способствовать его развитию.

В чем преимущество для заемщика

Новые правила призваны:

• снизить риск потери жилья из-за юридических или строительных манипуляций;
• сделать ипотеку более доступной и понятной;
• гарантировать, что банк ведет себя честно, а не "играет по своим правилам";
• облегчить выбор кредита — от первой консультации до полного погашения;
• позволить лучше планировать финансы в долгосрочной перспективе.

Что еще стоит знать украинцам

Война в Украине глубоко сказалась на рынке недвижимости, вызвав существенное падение количества сделок и низкий спрос, даже несмотря на рост доходов населения и относительно привлекательные цены. Эта неопределенность заставляет граждан откладывать значительные инвестиции, что является главным препятствием для восстановления рынка.

Также отметим, что принятие решения о покупке жилья теперь длится втрое дольше. Если раньше покупателям хватало трех недель, то сейчас этот процесс растягивается почти на 2,5 месяца (с 21 до 67 дней).