Сек’юритизація змінить житло — хто отримає іпотеку першим

Іпотека в Україні досі залишається недосяжною мрією для мільйонів громадян. Основна причина — висока ставка, обмежений ресурс банків і відсутність ефективної моделі обігу фінансування між забудовниками, кредиторами й інвесторами. Проте ситуація може змінитися. НКЦПФР запропонувала нову архітектуру ринку житлового кредитування на базі сек’юритизації — сучасного механізму, який давно працює у США та країнах ЄС.

Сек’юритизація — це фінансова технологія, яка дозволяє перетворити видані банками іпотечні кредити на цінні папери, зазначив голова Нацкомісії з цінних паперів (НКЦПФР) Руслан Магомедов. Потім ці папери продаються на ринку інвесторам, а отримані кошти повертаються до банків для видачі нових кредитів. Таким чином створюється замкнутий і сталий цикл.

"Сек’юритизація – це основа сучасної житлової фінансової моделі. Вона дозволяє створити ефективний обіг коштів між банками, забудовниками й інвесторами", — наголосив посадовець.

Це дає змогу банкам знизити ризики, розширити кредитування, а інвесторам — отримати нові інструменти вкладення коштів із прогнозованою дохідністю.

Нова модель фінансування: три кити реформи

Реформа, яку просуває Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку, базується на трьох ключових компонентах:

1. Інструменти залучення коштів у будівництво. Це ІСІ (інститути спільного інвестування), ФФБ (фонди фінансування будівництва), цільові облігації та деривативи.
2. Іпотечне кредитування громадян. Його регулює НБУ. Система має бути відкритою, контрольованою та передбачуваною.
3. Сек’юритизація іпотек. Вона дозволяє банкам виводити іпотечні кредити з балансу, зменшуючи ризики та звільняючи капітал.

Перші кроки до змін

Попри воєнний стан і економічні виклики, Україна вже почала впровадження цієї моделі. Серед досягнень:

1. Ухвалено Закон "Про рейтингування" — необхідний для прозорості сек’юритизаційних інструментів.
2. Затверджено концепцію законодавства про облігації з покриттям — важливий крок до випуску цінних паперів на основі іпотек.
3. Розробляється профільний законопроєкт — спільно зі Світовим банком і ЄБРР, що є сигналом серйозності підходу.

"Комісія наголошує на необхідності швидкого прийняття законодавства, синхронізації податкових і регуляторних норм та тісної співпраці з банками – аби запустити ринок фінансування будівництва, який працює в інтересах людей", — йдеться у заяві НКЦПФР.

Для кого іпотека стане доступнішою

Реформа передбачає створення особливих умов для тих, хто найбільше потребує житла:

• внутрішньо переміщені особи,
• ветерани війни,
• багатодітні родини.

Ці категорії отримають пріоритетний доступ до нових іпотечних програм, а держава зможе ефективніше спрямовувати підтримку завдяки прозорості фінансової системи.

Чому це важливо для економіки

Ринок будівництва — це один із ключових двигунів української економіки. Стабільна система іпотечного кредитування створює робочі місця, збільшує податкові надходження та підтримує внутрішній попит. Саме тому запуск сек’юритизації має не лише соціальне, а й стратегічне значення.

"Нам потрібна модель, яка працює для всіх: і для банків, і для забудовників, і для простих українців. Сек’юритизація може стати основою саме такого підходу", — переконаний Магомедов.

Що ще потрібно зробити

Щоб модель запрацювала повноцінно, необхідно:

• ухвалити профільний закон про сек’юритизацію;
• синхронізувати податкове законодавство;
• створити регуляторні механізми захисту інвесторів;
• навчити банки працювати з новими інструментами.

Цей процес займе час, однак вже сьогодні формується фундамент, на якому базуватиметься сучасна фінансова інфраструктура житлового ринку в Україні.

Очікування в найближчому майбутньому

Після запуску повноцінної моделі сек’юритизації очікується:

• зростання обсягів іпотечного кредитування на 30-50% протягом перших років;
• зниження ставок завдяки конкуренції та ринковому механізму;
• поява нових фінансових інструментів для інвесторів.

Це може стати однією з найважливіших реформ на шляху до економічного відновлення та стабільності після війни, наголосили у комісії.

Як повідомлялось, ринок нерухомості в Україні переживає непростий період: кількість угод купівлі-продажу житла суттєво зменшилася, а попит залишається низьким. Ця ситуація спостерігається навіть попри зростання доходів населення та відносно доступні ціни на житло. Головною причиною є війна, яка створює значну невизначеність і змушує українців відкладати такі великі придбання, як нерухомість.

Також ми розповідали, що іпотечний ринок в Україні демонструє значне пожвавлення, перевершуючи найсміливіші очікування. Ключовим рушієм цього зростання є державна програма "єОселя", яка стимулює активність на ринку житла навіть в умовах війни. Примітно, що паралельно зростає й сегмент комерційної іпотеки, що свідчить про розширення можливостей для отримання кредитів поза державними ініціативами.