Жилье в безопасности — причины, не отменяющие права собственности

Право собственности на квартиру является одним из ключевых институтов гражданского права, которое гарантирует владельцу возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Согласно Гражданскому кодексу Украины (ГКУ), собственник может добровольно прекратить право собственности на квартиру через определенные действия, такие как отчуждение (продажа, дарение, мена) или отказ от права собственности. Однако не все действия или обстоятельства, которые могут казаться связанными с волей собственника, являются основаниями для прекращения права собственности.

Согласно статье 346 ГКУ, собственник может прекратить право собственности через отчуждение имущества (заключение договоров купли-продажи, дарения, мены и т.д.) или отказ от права собственности (официальное заявление собственника об отказе, внесенное в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество).

Эти действия являются четко добровольными и зависят от воли владельца. Однако есть ситуации, которые могут казаться связанными с его решениями, но юридически не приводят к прекращению права собственности.

Что не является основанием прекращения права собственности

Использование квартиры другими лицами

Предоставление квартиры в аренду, ссуду или разрешение на проживание родственников или других лиц не является основанием для прекращения права собственности. Даже если владелец позволяет кому-то пользоваться квартирой длительное время, это не означает потерю права собственности, поскольку владелец сохраняет право распоряжаться имуществом. Например, заключение договора аренды лишь передает право пользования, но не право собственности.

Регистрация других лиц в квартире

Регистрация места жительства (прописка) других лиц в квартире не влияет на право собственности. Даже если в квартире зарегистрированы родственники, друзья или посторонние лица, это не означает, что владелец теряет свои права. Снятие с регистрации или изменение прописки также не является основанием прекращения права собственности.

Временное отсутствие владельца

Долговременное отсутствие владельца в квартире, например, из-за выезда за границу, командировки или проживания в другом месте, не является основанием для прекращения права собственности. Право собственности не зависит от фактического использования квартиры, если собственник не совершает действий, направленных на отказ или отчуждение.

Заключение завещания

Составление завещания, в котором владелец определяет наследников квартиры, не прекращает его право собственности при жизни. Завещание вступает в силу только после смерти владельца, а до того момента он сохраняет полное право распоряжаться квартирой, в частности продавать или дарить ее.

Передача квартиры в ипотеку

Заключение ипотечного договора, по которому квартира выступает залогом, не прекращает право собственности. Владелец остается полноправным хозяином квартиры, хотя его права могут быть ограничены условиями ипотеки (например, запрет на продажу без согласия банка). Только в случае невыполнения обязательств и обращения взыскания на квартиру право собственности может быть прекращено, но это уже не зависит от воли владельца.

Ремонт или перепланировка квартиры

Проведение ремонта, перепланировки или реконструкции квартиры, даже если они меняют ее вид или характеристики, не является основанием прекращения права собственности. Однако юристы компании Dozvil отмечают — незаконная перепланировка может привести к штрафам или требования восстановления первоначального состояния, но сама по себе не влияет на право собственности.

Участие в программах обмена жилья

Участие в государственных или коммерческих программах обмена жилья, если они не предусматривают заключения договора мены или иной сделки об отчуждении, не прекращает право собственности. Например, предварительные договоренности или заявки на обмен не имеют юридической силы без оформления соответствующего договора.

Использование квартиры как взнос в уставный капитал

Если владелец планирует внести квартиру в уставный капитал юридического лица, но не завершил процесс передачи (например, не заключил договор), право собственности остается за ним. Только фактическая передача квартиры юридическому лицу через соответствующую сделку может прекратить право собственности.

Юридические нюансы и советы

В 2025 году важно обращать внимание на правильное оформление любых действий, связанных с недвижимостью. Например, отказ от права собственности на квартиру, которая подлежит государственной регистрации, вступает в силу только после внесения соответствующей записи в Государственный реестр (статья 347 ГКУ). Без этого отказ не считается правомерным, отмечают эксперты.

Также стоит помнить, что принудительные основания прекращения права собственности, такие как реквизиция, конфискация или обращение взыскания за долги, не зависят от воли владельца.

Как сообщалось, для регистрации места жительства в Украине не обязательно быть владельцем жилья. Законодательство предусматривает возможность прописки в квартире, которая не принадлежит лицу. Это касается нанимателей, родственников владельца, а также лиц, проживающих в квартире с согласия владельца.

Отметим также, в 2025 году в Украине остается важным вопрос совладения квартир, ведь распределение имущества между несколькими владельцами нередко сопровождается трудностями. От точного определения размера долей до достижения согласия о продаже — каждый из этих этапов требует тщательного внимания к мелочам и строгого соблюдения требований законодательства.