Квартира без документов — как продать такую недвижимость

В условиях войны и миграционных вызовов, продажа квартиры для многих украинцев стала важным решением. Однако ситуация осложняется, если документы на квартиру потеряны. На первый взгляд — безысходность, но, на самом деле, существуют варианты решения даже в таких случаях.

Как отмечают специалисты "Правовой помощи", прежде всего следует помнить: потеря документов не аннулирует ваше право собственности. Но без бумаг вы не сможете продать квартиру, ведь нотариус не удостоверит договор без оригиналов. Существует риск и мошенничества — особенно, если право не зарегистрировано в электронном реестре.

Среди основных документов, которые могут быть потеряны — правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или приватизации) и технический паспорт (документ с техническими характеристиками квартиры, но не является подтверждением права собственности).

Определите, какие документы утеряны

Прежде чем действовать, выясните, что именно потеряно: правоустанавливающий документ, технический паспорт или оба. От этого зависит дальнейший план.

Технический паспорт

Его потеря — не критическая. Новый паспорт можно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) за 2-3 недели. Стоимость услуги — 3 000-6 000 грн. Техник БТИ проведет осмотр квартиры и составит эскизный план. В некоторых случаях нотариус может удостоверить сделку без технического паспорта, если технические характеристики указаны в правоустанавливающем документе или реестре.

Правоустанавливающий документ

Его восстановление сложнее. В зависимости от типа документа (наследство, приватизация, купля-продажа), обращаться нужно в разные инстанции.

Соберите информацию о праве собственности

Чтобы восстановить правоустанавливающий документ, нужно знать, когда и кем было зарегистрировано право собственности. Для этого:

• если право собственности оформлено после 2013 года: получите выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Этот документ укажет владельца, дату и орган регистрации;
• если право собственности оформлено до 2013 года: обратитесь в БТИ за информационной справкой. Оно поможет выяснить детали.

Эти документы укажут, в какой орган обращаться за дубликатом.

Восстановление правоустанавливающих документов

В зависимости от типа документа, процедура восстановления отличается.

Свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарения

Обратитесь к нотариусу, который выдавал документ. Если нотариус прекратил деятельность, дубликат выдает нотариальный архив. Перед обращением подайте заявление в полицию об утере документа и разместите объявление в региональной прессе.

Свидетельство о праве собственности (приватизационное)

Здесь процедура более сложная:

• закажите новый технический паспорт в БТИ и получите заключение о возможности выдачи дубликата;
• обратитесь в приватизационный отдел органа местного самоуправления;
• ожидайте выдачи дубликата (2-3 месяца).

Если получить дубликат невозможно (например, из-за отказа совладельцев или смерти владельца), обратитесь в суд с иском о признании права собственности. Решение суда заменит правоустанавливающий документ.

Что делать, если покупатель на жилье уже есть

Если вы нашли покупателя, но документы еще не восстановлены, заключите предварительный договор. Он обяжет стороны заключить основной договор купли-продажи в определенный срок. Это гарантирует, что покупатель не откажется, а у вас будет время на восстановление документов.

Также важно перед продажей заявить о потере документов в полицию и опубликовать объявление об этом в местной газете. Это уменьшит риски юридических последствий и мошенничества.

Когда возможно продать квартиру без оригинала документов

Если квартира в новостройке, а вы — первый владелец, правоустанавливающий документ может отсутствовать. В таком случае достаточно выписки из реестра вещных прав.

Также некоторые нотариусы заключают сделку без техпаспорта, если данные в реестре полные.

Во всех остальных случаях — продажа возможна только после восстановления документа или через суд.

Как сообщалось, право собственности на квартиру является фундаментальным институтом гражданского права, предоставляющим владельцу полномочия владеть, пользоваться и распоряжаться ею. Согласно Гражданскому кодексу Украины, владелец может прекратить это право добровольно, в частности путем отчуждения (продажи, дарения, мены) или отказа от права собственности. Однако, не любые действия или обстоятельства, которые могут казаться связанными с волей владельца, являются достаточным основанием для прекращения права собственности.

Также мы рассказывали, что в 2025 году на рынке недвижимости Украины наблюдается значительная финансовая нагрузка на продавцов. Увеличение военного сбора до 5% вкупе с общим ужесточением налоговой политики могут привести к потере до четверти от суммы сделки. Недостаточная подготовка к продаже грозит продавцам значительными финансовыми потерями, которые могут достигать десятков и даже сотен тысяч гривен.