Покупка квартиры с "сюрпризом" — как не платить чужие долги

Покупка квартиры — это не только радость от нового жилья, но и потенциальные риски, связанные с долгами предыдущего владельца. В Украине такие ситуации не редкость: новый владелец получает платежки с чужими задолженностями за коммунальные услуги, которые могут достигать десятков и сотен тысяч гривен.

Как отмечает адвокат Дарья Азовцева в комментарии "РБК-Украина", случаи, когда новый владелец сталкивается с долгами предыдущего за электроэнергию, воду, тепло или содержание дома, являются очень распространенными.

"Покупатель часто узнает о проблеме только после получения первых платежек. Поставщики могут требовать уплаты долгов, ссылаясь на то, что они привязаны к объекту недвижимости, а не к лицу... Часто это электроэнергия, вода, тепло или обслуживание дома", — отмечает Азовцева.

Такая ситуация возникает из-за недостаточной проверки недвижимости перед покупкой или из-за сознательного сокрытия долгов продавцом.

Когда долги становятся обязанностью покупателя

Согласно украинскому законодательству, обязательство по оплате жилищно-коммунальных услуг возникает только после фактического начала их использования. Факт покупки квартиры сам по себе не означает автоматическое принятие на себя долгов предыдущего владельца.

Однако есть исключение: если в договоре купли-продажи прямо указано, что покупатель берет на себя долги, тогда он обязан их погасить. В противном случае — нет.

"Если договор не содержит упоминания о наличии задолженности, или продавец убеждал, что все оплачено, то покупатель имеет право отказаться от уплаты таких долгов", — объясняет Азовцева.

Судебная практика: кто должен платить

В деле №686/6276/19 Верховный Суд постановил, что договоры о предоставлении коммунальных услуг не являются обременением имущества. Если в договоре купли-продажи не предусмотрено иное, то взыскание долгов возможно только с лица, которое их создало.

Кроме того, по Закону "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" (ст. 7), новый владелец действительно приобретает статус совладельца, однако только в пределах общего имущества. Эта норма не расширяется на личные обязательства продавца.

Когда уплата долгов законна

Единственный случай, когда новый владелец может быть обязан уплатить долги, — это наличие соответствующего пункта в договоре купли-продажи. Например, если покупатель согласился погасить задолженность за коммунальные услуги, такие условия являются правомерными. Однако, если продавец уверял, что долгов нет, или они не были указаны в договоре, новый владелец имеет право оспаривать требования поставщиков.

"Помните, вы как новый владелец не несете обязанности по уплате задолженности, которая образовалась за предыдущим владельцем, если иное не предусмотрено договором", — отмечает Азовцева.

Как действовать, если вам пришли чужие платежки

Юрист советует не поддаваться давлению и действовать юридически грамотно:

1. Подайте письменное заявление к поставщику услуг
2. Требуйте открытия нового лицевого счета;
3. Настаивайте на сверке показателей счетчиков;
4. Просите списать долги до даты приобретения права собственности.
5. Добавьте к заявлению подтверждение даты перехода права собственности — выписка из Государственного реестра прав является достаточным доказательством

Не смогли решить — обращайтесь в суд

Требуйте признания действий предприятия незаконными, если вам отказывают в предоставлении услуг или заставляют платить чужие долги.

"Новый владелец не обязан оплачивать старую задолженность, если иное не предусмотрено договором. Право собственности само по себе не порождает долга", — заключает Азовцева.

Как избежать проблем с долгами

Чтобы минимизировать риски, перед покупкой квартиры стоит:

1. Проверить историю платежей за коммунальные услуги.
2. Запросить справки от поставщиков об отсутствии задолженности.
3. В договоре купли-продажи четко прописать, что долги предыдущего владельца не переходят к покупателю.

Что еще стоит знать украинцам

Долги украинцев за коммунальные услуги были значительной проблемой еще до полномасштабного вторжения РФ, но война значительно обострила ситуацию. Из-за выезда части населения за границу и потери работы многими гражданами в Украине, неуплаты за коммуналку выросли. Это создает серьезный риск: те, кто накопит значительные долги после войны, могут столкнуться с угрозой потери своего жилья.

Также мы сообщали, что даже во время войны украинцы, которые имеют значительные долги за коммунальные услуги, рискуют потерять доступ к своим банковским счетам. Судебные приказы о блокировании счетов выносятся и выполняются, что может привести к серьезным финансовым трудностям для должников.