Купівля квартири з "сюрпризом" — як не платити чужі борги

Купівля квартири — це не лише радість від нового житла, але й потенційні ризики, пов’язані з боргами попереднього власника. В Україні такі ситуації не рідкість: новий власник отримує платіжки з чужими заборгованостями за комунальні послуги, які можуть сягати десятків та сотні тисяч гривень.

Як зазначає адвокатка Дарина Азовцева у коментарі "РБК-Україна", випадки, коли новий власник стикається з боргами попереднього за електроенергію, воду, тепло чи утримання будинку, є дуже поширеними.

"Покупець часто дізнається про проблему лише після отримання перших платіжок. Постачальники можуть вимагати сплати боргів, посилаючись на те, що вони прив’язані до об’єкта нерухомості, а не до особи… Часто це електроенергія, вода, тепло або обслуговування будинку", — зазначає Азовцева.

Така ситуація виникає через недостатню перевірку нерухомості перед покупкою або через свідоме приховування боргів продавцем.

Коли борги стають обов’язком покупця

Згідно з українським законодавством, зобов’язання щодо оплати житлово-комунальних послуг виникає лише після фактичного початку їх використання. Факт купівлі квартири сам по собі не означає автоматичне прийняття на себе боргів попереднього власника.

Проте є виняток: якщо в договорі купівлі-продажу прямо зазначено, що покупець бере на себе борги, тоді він зобов’язаний їх погасити. У протилежному випадку — ні.

"Якщо договір не містить згадки про наявність заборгованості, або продавець переконував, що все сплачено, то покупець має право відмовитися від сплати таких боргів", — пояснює Азовцева.

Судова практика: хто має платити

У справі №686/6276/19 Верховний Суд постановив, що договори про надання комунальних послуг не є обтяженням майна. Якщо в договорі купівлі-продажу не передбачено інше, то стягнення боргів можливе лише з особи, яка їх створила.

Крім того, за Законом "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (ст. 7), новий власник справді набуває статусу співвласника, однак лише в межах спільного майна. Ця норма не розширюється на особисті зобов’язання продавця.

Коли сплата боргів законна

Єдиний випадок, коли новий власник може бути зобов’язаним сплатити борги, — це наявність відповідного пункту в договорі купівлі-продажу. Наприклад, якщо покупець погодився погасити заборгованість за комунальні послуги, такі умови є правомірними. Проте, якщо продавець запевняв, що боргів немає, або вони не були вказані в договорі, новий власник має право оскаржувати вимоги постачальників.

"Пам’ятайте, ви як новий власник не несете обов’язку зі сплати заборгованості, яка утворилася за попереднім власником, якщо інше не передбачено договором", — наголошує Азовцева.

Як діяти, якщо вам прийшли чужі платіжки

Юристка радить не піддаватись тиску й діяти юридично грамотно:

1. Подайте письмову заяву до постачальника послуг
2. Вимагайте відкриття нового особового рахунку;
3. Наполягайте на звірці показників лічильників;
4. Просіть списати борги до дати набуття права власності.
5. Додайте до заяви підтвердження дати переходу права власності — витяг з Державного реєстру речових прав є достатнім доказом

Не змогли вирішити — звертайтесь до суду

Вимагайте визнання дій підприємства незаконними, якщо вам відмовляють у наданні послуг або змушують платити чужі борги.

"Новий власник не зобов’язаний оплачувати стару заборгованість, якщо інше не передбачено договором. Право власності саме по собі не породжує боргу", — підсумовує Азовцева.

Як уникнути проблем із боргами

Щоб мінімізувати ризики, перед купівлею квартири варто:

1. Перевірити історію платежів за комунальні послуги.
2. Запросити довідки від постачальників про відсутність заборгованості.
3. У договорі купівлі-продажу чітко прописати, що борги попереднього власника не переходять до покупця.

Що ще варто знати українцям

Борги українців за комунальні послуги були значною проблемою ще до повномасштабного вторгнення РФ, але війна значно загострила ситуацію. Через виїзд частини населення за кордон та втрату роботи багатьма громадянами в Україні, несплати за комуналку зросли. Це створює серйозний ризик: ті, хто накопичить значні борги після війни, можуть зіткнутися з загрозою втрати свого житла.

Також ми повідомляли, що навіть під час війни українці, які мають значні борги за комунальні послуги, ризикують втратити доступ до своїх банківських рахунків. Судові накази про блокування рахунків виносяться і виконуються, що може призвести до серйозних фінансових труднощів для боржників.