Купить можно не все — какую недвижимость одобрят по єОселе

Программа "єОселя" — это государственная инициатива, которая с 2022 года помогает украинцам покупать жилье на льготных условиях. В 2025 году программа продолжает набирать популярность, предлагая кредиты под 3% или 7% годовых. Но не каждая недвижимость подходит для покупки по этой программе.

Как отметили в компании "Укрфинжитло", которая администрирует программу, более половины кредитов с начала 2025 года было выдано именно на покупку новой недвижимости — 58%. Акцент на новое жилье в программе связан с тем, что в условиях войны важно поддерживать экономику страны, в частности стимулировать строительство, пишет "ЭП".

"Это дает людям больший выбор современного, комфортного и безопасного жилья", — пояснили в "Укрфинжилье".

Результат не заставил себя ждать: только за девять месяцев 2024 года объемы строительства выросли на 23,8% по сравнению с предыдущим годом.

Что именно разрешено купить по льготной ипотеке

Участники программы могут выбрать один из трех типов недвижимости:

• готовая квартира (новостройка или вторичное жилье, если разрешено категорией);
• жилой дом;
• имущественные права на объект в процессе строительства.

Все объекты должны соответствовать техническим и возрастным требованиям. На сайтах банков-партнеров публикуются списки аккредитованных застройщиков, с которыми разрешено сотрудничать.

Кто и какую недвижимость может приобрести

Возраст недвижимости, которую можно купить по єОселе, зависит от категории заемщика:

• до 10 лет — для ВПЛ, льготников, ветеранов и членов их семей (только в отдельных областях — Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской и Херсонской);
• до 3 лет — для всех остальных граждан.

Такой подход стимулирует спрос на новые квартиры, в частности в регионах, где продолжаются активные боевые действия, или есть потребность в восстановлении жилого фонда.

Ограничения по площади: сколько метров разрешено

Еще одно важное требование — максимальная жилая площадь:

• 52,5 кв. м на одного человека — для квартиры;
• 62,5 кв. м на одного человека — для дома.

На каждого следующего члена семьи добавляется по 21 кв. м. Соответственно, семья из трех человек может приобрести квартиру площадью до 94,5 кв. м.

Ограничения по цене: не выше "предельной"

Цена жилья тоже имеет предел. Государство устанавливает предельную стоимость 1 кв. м, которая рассчитывается как средняя цена по региону × специальный коэффициент.

Вот как выглядят эти коэффициенты:

• 2,5 — Киев, Днепр, Львов, Одесса, Харьков;
• 2,0 — областные центры и города до 15 км от них, а также с населением более 300 тыс;
• 1,75 — города с 100-300 тыс. жителей;
• 1,0 — другие населенные пункты.

Например, в Киеве средняя стоимость 1 кв. м в квартире — 28 850 грн. С коэффициентом 2 предельная цена составляет 57 700 грн. Если цена выбранного жилья выше, разницу покрывает первый взнос.

"В случае превышения предельной стоимости на каждый квадратный метр нужно доплатить разницу, и это может существенно увеличить минимальный взнос", — пояснили в "Укрфинжилье".

Как это работает на практике

Если квартира в Киеве площадью 42 кв. м, по 75 тыс. грн/кв. м. Общая стоимость составляет — 3,15 млн грн, тогда:

• предельная цена: 57,7 тыс. грн × 42 кв. м = 2,423 млн грн;
• превышение: 17,3 тыс. грн × 42 кв. м = 726,6 тыс. грн.

Таким образом, несмотря на базовое требование 20% первого взноса, фактически семья должна внести минимум 726,6 тыс. грн, а не стандартные 630 тыс. грн.

Кто уже воспользовался программой

Программой "єОселя" уже воспользовалось 17,3 тыс. украинцев, которые получили ипотечные кредиты на 28,6 млрд грн.

Из них 12,1 тыс. заемщиков (на 19,3 млрд грн) — это льготные категории (3% годовых). Средняя стоимость жилья составила около 2,3 млн грн, а средняя площадь — 57,2 кв. м.

Кто берет ипотеку чаще всего

Программа больше всего заинтересовала такие категории:

• военные и правоохранители — 52% всех кредитов (9 тыс. человек);
• из них больше всего — полицейские (18,5%);
• военнослужащие ВСУ — 2,7 тыс. кредитов;
• другие граждане (без жилья или с плохими условиями) — 24,4%;
• педагоги и медики — по 8%;
• внутренне перемещенные лица (ВПЛ) — 3%.

Больше всего жилья было приобретено в:

• Киевской области — 27,5%;
• Киеве — 21,3%;
• Львовской области — 6%.

Что следует знать перед подачей заявки

Перед подачей документов важно:

• внимательно проверить соответствие жилья возрастным и плоскостным критериям;
• оценить реальную стоимость жилья и предельные лимиты;
• ознакомиться с перечнем аккредитованных застройщиков;
• заранее подготовить сумму первого взноса с учетом возможных превышений стоимости.

Как сообщалось, несмотря на привлекательные условия ипотеки — 3% или 7% годовых — основной преградой єОсели остается первый взнос. Именно он чаще всего становится главным барьером на пути к желанному собственному жилью.

Также мы рассказывали, что банки, участвующие в программе "єОселя", одобряют лишь около половины заявок — от 50% до 66%. Это свидетельствует о том, что потенциальным участникам необходимо тщательно готовиться к подаче документов, ведь само одобрение не является гарантированным.