Купить дом без земли - какие есть риски в 2025 году

Вопрос, возможно ли приобрести дом или другой объект недвижимости без права на земельный участок под ним, волнует многих покупателей. На первый взгляд кажется, что здание и земля — неразрывны, однако практика показывает: есть ситуации, когда продавец не является собственником участка, и тогда правовые последствия могут быть совсем неочевидными.

В соответствии со статьей 377 Гражданского кодекса Украины, человек, который приобрел жилой дом, здание или сооружение, автоматически получает право собственности на земельный участок, где они размещены, или право пользования им. Если площадь участка не определена в договоре, покупатель получает часть, необходимую для обслуживания объекта.

В то же время статья 120 Земельного кодекса Украины подтверждает этот принцип целостности — право на землю возникает вместе с правом собственности на расположенную на ней недвижимость. Однако обе нормы действуют с нюансами, и в реальных сделках именно они становятся ключом к пониманию, получает ли покупатель землю автоматически.

"Право собственности на земельный участок у приобретателя возникает одновременно с правом на возведенные на нем объекты, даже если оформление земли происходит позже", — подчеркивает адвокат Евгений Морозов.

Судебная практика и прецеденты

Верховный Суд 19 мая 2020 года в составе коллегии судей Третьей судебной палаты Кассационного гражданского суда рассмотрел дело № 127/10011/18. Предметом спора было признание права собственности на землю под объектом, когда продавец на момент сделки не имел такого права.

Суд установил, что принцип единства земли и расположенной на ней недвижимости действует только тогда, когда у продавца есть надлежащим образом оформленное право на землю. Если этого нет — покупатель получает только объект недвижимости без автоматического перехода права собственности на участок.

"Человек, который законно приобрел в собственность дом или сооружение, имеет гражданский интерес в оформлении права на земельный участок под ними", — отметил Морозов.

Почему земля может остаться "чужой" после покупки дома

Причины, по которым продавец не имеет права на участок, бывают разными: земля может быть коммунальной или государственной собственностью, находиться в аренде, или же право собственности просто не оформлено. По статье 79-1 Земельного кодекса, земельный участок считается сформированным только после внесения данных в Государственный земельный кадастр и присвоения кадастрового номера.

Без этого шага даже фактическое пользование участком не дает юридических гарантий. Поэтому покупатель дома без оформленной земли рискует оказаться в ситуации, когда пользование участком придется оформлять отдельно, часто через суд.

Как действовать покупателю в такой ситуации

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит:

1. Проверить право собственности на землю через Государственный земельный кадастр.
2. Выяснить условия пользования — находится ли участок в аренде, сервитуте или постоянном пользовании.
3. Внести данные о земле в договор купли-продажи, четко указав площадь и кадастровый номер.
4. Предусмотреть в соглашении механизм передачи прав на землю после их оформления, если продавец еще не успел завершить регистрацию.

Юрист отмечает, что даже в случае отсутствия у продавца права собственности на землю покупатель может впоследствии оформить это право, но процедура может быть длительной и требовать судебной защиты.

Как сообщалось, владелец земельного участка имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им. Это позволяет ему продавать, дарить, передавать в наследство или сдавать землю в аренду, но только в пределах, установленных законом. В то же время право собственности на участок может быть прекращено при определенных, определенных законодательством Украины, обстоятельствах.

Также если земельный участок под домом не приватизирован, вы не можете свободно распоряжаться своей недвижимостью — ни продать, ни обменять, ни передать по наследству. Такое положение создает юридическую незащищенность и может привести к потере прав на землю в будущем.