Купити будинок без землі — які є ризики у 2025 році

Питання, чи можливо придбати будинок або інший об’єкт нерухомості без права на земельну ділянку під ним, хвилює багатьох покупців. На перший погляд здається, що будівля й земля — нерозривні, однак практика показує: є ситуації, коли продавець не є власником ділянки, і тоді правові наслідки можуть бути зовсім неочевидними.

Відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України, особа, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, автоматично отримує право власності на земельну ділянку, де вони розміщені, або право користування нею. Якщо площу ділянки не визначено в договорі, покупець отримує частину, необхідну для обслуговування об’єкта.

Водночас стаття 120 Земельного кодексу України підтверджує цей принцип цілісності — право на землю виникає разом із правом власності на розташовану на ній нерухомість. Однак обидві норми діють із нюансами, і в реальних угодах саме вони стають ключем до розуміння, чи отримує покупець землю автоматично.

"Право власності на земельну ділянку у набувача виникає одночасно з правом на зведені на ній об’єкти, навіть якщо оформлення землі відбувається пізніше", — підкреслює адвокат Євген Морозов.

Судова практика і прецеденти

Верховний Суд 19 травня 2020 року у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув справу № 127/10011/18. Предметом спору було визнання права власності на землю під об’єктом, коли продавець на момент угоди не мав такого права.

Суд встановив, що принцип єдності землі та розташованої на ній нерухомості діє лише тоді, коли у продавця є належним чином оформлене право на землю. Якщо цього немає — покупець отримує лише об’єкт нерухомості без автоматичного переходу права власності на ділянку.

"Особа, яка законно набула у власність будинок чи споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під ними", — зазначив Морозов.

Чому земля може залишитися "чужою" після купівлі будинку

Причини, через які продавець не має права на ділянку, бувають різними: земля може бути комунальною чи державною власністю, перебувати в оренді, або ж право власності просто не оформлене. За статтею 79-1 Земельного кодексу, земельна ділянка вважається сформованою лише після внесення даних до Державного земельного кадастру та присвоєння кадастрового номера.

Без цього кроку навіть фактичне користування ділянкою не дає юридичних гарантій. Тож покупець будинку без оформленої землі ризикує опинитися в ситуації, коли користування ділянкою доведеться оформлювати окремо, часто через суд.

Як діяти покупцю у такій ситуації

Щоб уникнути неприємних сюрпризів, варто:

1. Перевірити право власності на землю через Державний земельний кадастр.
2. З’ясувати умови користування — чи перебуває ділянка в оренді, сервітуті або постійному користуванні.
3. Внести дані про землю в договір купівлі-продажу, чітко зазначивши площу та кадастровий номер.
4. Передбачити в угоді механізм передачі прав на землю після їх оформлення, якщо продавець ще не встиг завершити реєстрацію.

Юрист наголошує, що навіть у разі відсутності у продавця права власності на землю покупець може згодом оформити це право, але процедура може бути тривалою і вимагати судового захисту.

Як повідомлялось, власник земельної ділянки має право володіти, користуватися та розпоряджатися нею. Це дозволяє йому продавати, дарувати, передавати в спадок або здавати землю в оренду, але лише в межах, встановлених законом. Водночас право власності на ділянку може бути припинене за певних, визначених законодавством України, обставин.

Також якщо земельна ділянка під будинком не приватизована, ви не можете вільно розпоряджатися своєю нерухомістю — ні продати, ні обміняти, ні передати у спадок. Такий стан створює юридичну незахищеність і може призвести до втрати прав на землю в майбутньому.