єОселя сменила курс — кто потерял шанс на жилье

Программа "єОселя", стартовавшая как один из ключевых инструментов государственной поддержки покупателей жилья, в 2024-2025 годах претерпела существенные изменения. То, что задумывалось как возможность купить жилье под льготные проценты, все больше превращается в инструмент поддержки первичного рынка.

єОселя претерпела трансформации из-за нескольких ключевых факторов. Во-первых, государство стремится поддержать застройщиков, стимулируя первичный рынок. Во-вторых, бюджетные ограничения усложнили выдачу льготных кредитов, отмечает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Елена Гайдамаха в комментарии Укринформу. Она подчеркнула, что эти изменения были вынужденными.

"Необходимость поддержки новостроек для застройщиков и недостаток бюджетных средств для выдачи жилищных кредитов под льготный процент стали основными причинами трансформации программы", — говорит эксперт.

Так, с 1 декабря 2024 года было введено новое ограничение: недвижимость, приобретаемая по программе, должна быть не старше трех лет с момента ввода в эксплуатацию. Это решение кардинально изменило доступность программы, особенно для региональных рынков.

Таким образом, приоритет сместился в сторону первичного жилья, а это повлекло за собой новые расходы для покупателей. Ведь с продажи новостройки, которые еще не достигли трех лет с момента ввода в эксплуатацию, нужно уплатить 5% налога на прибыль и 5% военного сбора.

"Итого это 10%, которые обычно ложатся на плечи покупателя, так как продавцы просто закладывают их в цену", — объясняет Гайдамаха.

Региональные рынки: кто остался вне игры

Именно регионы больше всего пострадали от новых ограничений программы. Если раньше в малых городах можно было купить квартиру до 55 лет с момента возведения, то теперь этим городам просто нечего предложить.

"Риелторы из маленьких городов говорят: "У нас самая современная новостройка — это 2005 год". Программа "єОселя" там полностью прекратила свое действие", — констатирует Гайдамаха.

Даже послабления для внутренне перемещенных лиц (ВПЛ), которым разрешено покупать жилье до 10 лет, ситуацию не спасает. В большинстве регионов новые дома - редкость, и по этому условию снова проходят только крупные города или областные центры.

Проблемы с оценкой и налогами

Еще одна существенная проблема — оценка стоимости жилья. В рамках єОсели Фонд госимущества предлагает бесплатную оценку, но ее результаты часто не имеют ничего общего с реальными ценами.

"Можем продавать квартиру за 60 тыс. долл., а ФГИУ оценивает ее в 80 тыс. долл. И налоги приходится платить с более высокой цифры", — отмечает эксперт.

Это порождает ситуации, когда покупатели вынуждены либо переплачивать, либо обращаться к частным оценщикам, что опять же повышает расходы и усложняет процесс.

Какое будущее у программы

Несмотря на ограничения, єОселя продолжает действовать. Впрочем, ее охват значительно сузился. Программа больше не выполняет свою первоначальную социальную функцию, особенно в регионах.

По мнению экспертов, без системной поддержки вторичного рынка жилья и реформирования системы оценки и налогообложения, доступность жилья для большинства украинцев будет оставаться под вопросом.

"Сейчас программа работает скорее как поддержка строительной отрасли, чем как реальная помощь людям, которые ищут жилье", — заключает Гайдамаха.

Что еще стоит знать украинцам

Максимальная сумма кредита по программе "єОселя" имеет определенные ограничения. Эти лимиты зависят от нескольких важных факторов. В частности, учитывается категория заемщика, регион расположения жилья и его тип.

Также мы рассказывали, что одобрение заявок на участие в єОсели не гарантировано. Банки согласовывают только 50-66% обращений, что свидетельствует о значительных сложностях в получении льготного кредита.