Можно ли купить квартиру без справки о доходах — правила в 2025

В 2025 году, когда цены на недвижимость в Украине продолжают расти, а законодательные требования становятся жестче, вопрос подтверждения доходов при покупке квартиры приобретает особую актуальность. И хотя на первый взгляд такое требование кажется лишь формальностью, оно может стать причиной отказа в заключении договора или блокировки транзакции.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, всегда ли нужна справка о доходах при покупке квартиры, и какие документы требуют банки и налоговая служба.

Когда покупатель должен подтвердить доход

С 2023 года Украина полностью присоединилась к международной системе обмена финансовой информацией (CRS). Это означает, что все крупные финансовые операции проверяются на предмет возможного отмывания средств.

В случае приобретения квартиры, банк, через который осуществляется оплата, обязан выяснить:

• имеют ли ваши средства официальное происхождение;
• соответствует ли сумма покупки вашему задекларированному доходу;
• не является ли операция схемой ухода от налогов или легализацией наличных.

Все это подпадает под действие финансового мониторинга, и поэтому проверки — не исключение, а новая норма.

"Несмотря на то, что действующее законодательство Украины прямо не предусматривает обязательное требование о предоставлении справки о доходах при заключении договора купли-продажи, существуют нюансы, которые следует учесть как покупателям, так и продавцам, чтобы избежать потенциальных рисков, блокировки платежей или дополнительных проверок со стороны государства", — отмечает адвокат Юлия Панасюк.

Банковский порог в 400 тысяч гривен

Финансовое учреждение обязано тщательно проверить любую транзакцию, превышающую 400 000 грн или ее эквивалент в иностранной валюте. Если покупатель оплачивает меньшую сумму — проверки возможны, но они уже не являются обязательными.

Наличие средств на счете не означает автоматического "разрешения" на покупку. Если банк не имеет подтверждения, что эти средства получены из официального источника — он может отказать в проведении платежа.

Какие документы подходят для подтверждения дохода

Перечень документов зависит от того, из какого источника покупатель получил деньги, отмечают специалисты юридической компании "Правовая помощь":

• справка о доходах — если вы официально трудоустроены;
• справка из ПФУ — для пенсионеров;
• декларация о доходах — в случае получения доходов от предпринимательской деятельности, аренды, инвестирования, дивидендов, выигрышей или страховых выплат;
• свидетельство о наследстве — для средств, полученных по наследству;
• договор дарения — если деньги подарили близкие родственники (при этом даритель должен подтвердить источник своих доходов);
• договор купли-продажи — например, если средства получены после продажи авто, земли или другой недвижимости;
• договор с банком на получение кредита — актуально при покупке в кредит;
• справка банка о проверке источника средств — если деньги уже проходили финансовый мониторинг в банке;
• справка налоговой службы — об общей сумме задекларированных доходов;
• документы судебного происхождения — например, если средства получены по решению суда.

Можно ли избежать подтверждения доходов

Некоторые считают, что оплата наличными поможет избежать проверок. Однако это ошибка. Форма расчета (наличные или безналичные) не влияет на требования финансового мониторинга. Нотариусы, которые оформляют сделки с недвижимостью, также могут требовать подтверждения происхождения средств.

Кроме того, налоговая служба имеет право проверить ваши доходы независимо от способа оплаты.

Чтобы избежать проблем, заранее подготовьте документы, которые подтверждают законность ваших средств. Это значительно упростит процесс покупки квартиры и поможет избежать задержек или запросов от банка или налоговой.

Чем грозит отсутствие подтверждения дохода

Последствия могут быть существенными. Если банк не получит надлежащего обоснования происхождения денег, он имеет право:

• заблокировать платеж;
• отказать в обслуживании;
• передать информацию в Госфинмониторинг.

Налоговая же может:

• инициировать проверку соответствия ваших расходов доходам;
• доначислить налоги;
• оштрафовать или даже открыть производство за уклонение от уплаты налогов.

Как сообщалось, хотя договор пожизненного содержания и договор купли-продажи недвижимости предусматривают передачу имущества, их не стоит путать. Ключевое отличие заключается в том, что купля-продажа — это одноразовая сделка с немедленной оплатой. Тогда как договор пожизненного содержания — это долговременное обязательство, где оплата осуществляется в виде ухода и содержания.

Также ожидается, что во второй половине 2025 года украинский рынок недвижимости стабилизируется и покажет умеренный рост. По прогнозам, до конца года цены на покупку и аренду жилья вырастут примерно на 10%, причем пик активности придется на период с августа по октябрь.