Строительная пауза — почему девелоперы остановили старт проектов

Рынок жилой недвижимости Украины переживает непростые времена. В 2024 году застройщики ввели в эксплуатацию на 25% больше квартир, чем в 2023-м, но новых проектов становится все меньше. За три года количество разрешений на строительство в отдельных регионах сократилось на 90%.

Как пишет издание Forbes, несмотря на положительную статистику за 2024 год — почти 83 000 введенных в эксплуатацию квартир — ситуация на рынке новостроек остается неопределенной. По сравнению с 2023-м это +25%, но до уровня 2021-го еще далеко. По словам управляющего партнера группы компаний DIM Александра Насиковского, застройщики в основном достраивали жилые комплексы, начатые еще до полномасштабного вторжения.

Цифры подтверждают: разрешений на новое строительство в 2024 году выдали только на 40 000 квартир, тогда как в 2021-м — на 144 000. Наибольший спад — в Киеве, где зафиксировано падение на 91,1%, в Одесской области — на 95,4%, в Тернопольской — на 84,5%.

Исчезнувший спрос и недостающие ресурсы

Объяснение кроется в уменьшении платежеспособного спроса и ограниченном доступе к финансированию.

"До 2022 года рынок жилья стремительно рос — разрешений и продаж с 2014-го становилось больше каждый год", — вспоминает СЕО компании "Риэл" Ростислав Мельник.

Но в 2024-м застройщики запустили строительство лишь 145 комплексов, тогда как в 2021-м их было около 430.

Анна Лаевская из "Интергал-Буд" отмечает, что спрос сегодня — всего 17-20% от довоенного уровня. Это крайне низкий показатель даже для компаний с мощной репутацией. Все это приводит к осторожности девелоперов: они не спешат инвестировать в новые проекты, не получают разрешения, не стартуют с застройками.

Где застраивают больше, а где — совсем нет

На фоне общего спада выделяются лишь три области, где в 2024 году объемы разрешений превысили довоенные показатели: Винницкая (+85,5%), Ивано-Франковская (+48,4%) и Закарпатская (+30,3%). Это — исключение из общеукраинской тенденции.

По словам Насиковского, половина из новых комплексов, которые начали строить в 2024-м, пришлась на Львовскую область. Это свидетельствует о региональных перекосах в активности строительства, вызванных как внутренней миграцией, так и более безопасными условиями для инвестиций.

Меньше строительства — выше цены

Логично ожидать, что дефицит нового жилья приведет к росту цен, но все не так однозначно.

"Цены пойдут вверх, когда вырастет спрос", — убежден Мельник.

Сегодняшний рынок остается вялым, покупатели не готовы вкладываться в недвижимость на фоне войны.

Однако, даже при низком спросе, стоимость квадратного метра в некоторых городах уже растет. По данным портала ЛУН, в январе-мае 2025 года в Одессе квадрат подорожал на 14%, в Житомире — на 10%, в Хмельницком — на 7%. Львов удерживает самую высокую среднюю цену — 1 320 долл. за кв. м, тогда как в Запорожье — всего 610 долл.

Факторы, которые давят на цены

Кроме разрешений и спроса, на ценообразование влияют другие переменные: рост стоимости стройматериалов, дефицит рабочей силы и новая налоговая нагрузка.

"Срабатывают другие факторы, которые толкают цены вверх даже при низком спросе", — говорит Насиковский.

Эти обстоятельства заставляют застройщиков тщательно планировать запуск каждого проекта. Часто разрешения полученные еще несколько лет назад откладываются до лучших времен.

"В портфеле Avalon есть около 2500 квартир с полученными разрешениями в течение 2017-2023 годов, но запускать эти проекты в 2025-м компания не планирует", — объясняет СЕО компании Роман Давимука.

Будущее рынка

Сокращение новых проектов может привести к дефициту жилья в городах с высоким спросом, таких как Киев, Одесса или Львов. В то же время низкий спрос сдерживает застройщиков от активного запуска новых комплексов. Для потребителей это означает ограниченный выбор и потенциальный рост цен в перспективе, особенно после оживления экономики, отмечают журналисты.

С другой стороны, регионы, которые демонстрируют рост, например Винницкая или Ивано-Франковская области, могут стать новыми центрами строительства. Застройщики, вероятно, сосредоточатся на относительно стабильных регионах, где есть спрос и меньше рисков.

Как сообщалось, рынок первичной недвижимости в Украине, в частности в Киеве, Львове, Одессе, Днепре и Харькове, остается нестабильным с заметными различиями между регионами. На цены новостроек влияют военные действия, экономические колебания и изменения в поведении покупателей. Из-за этого стоимость квадратного метра в разных городах и классах жилья показывает разнонаправленную динамику: от роста до падения или стагнации.

Отметим, война в Украине кардинально повлияла на строительную отрасль, вызвав значительное удорожание себестоимости строительства, которое за три года выросло на 90-115% в зависимости от класса жилья. Кроме роста цен на материалы, ключевой проблемой является острый дефицит квалифицированных строительных кадров. Эта нехватка рабочей силы является весомым фактором дальнейшего увеличения расходов в отрасли.