Нелегальная аренда квартир: как налоговая выявляет и наказывает владельцев недвижимости

В 2026 году скрыть доход от сдачи жилья в аренду стало значительно сложнее. Налоговая служба использует сразу несколько способов для выявления владельцев, которые не декларируют доход от аренды, а обычная жалоба соседей может стать поводом для проверки. Если факт нарушения подтвердится, арендодателю придется не только уплатить налоги, но и выплатить штрафы и пеню.

Об этом в комментарии РБК-Украина рассказал управляющий партнер АО "Юридическая компания "WINNER", адвокат Игорь Ясько, передают Новини.LIVE.

Как налоговая находит нелегальных арендодателей

Игорь Ясько пояснил, что сегодня налоговые органы анализируют сразу несколько источников информации, позволяющих установить факт неофициальной сдачи жилья.

Среди наиболее распространенных инструментов — анализ банковских операций, регулярных денежных переводов, информации с онлайн-платформ, где размещаются объявления об аренде, а также других цифровых следов. Кроме того, налоговики могут сопоставлять фактическое проживание людей в квартире с имеющимися данными.

Дополнительным источником информации остаются обращения граждан. Сообщить о возможном нарушении могут арендаторы, соседи или любые другие лица через электронные сервисы.

По словам юриста, принцип, когда владелец был уверен, что об аренде "никто не узнает", фактически перестал действовать. Регулярные поступления средств, переписка между сторонами, платежная история или даже сообщения от соседей могут стать основанием для начала проверки.

Какие последствия может иметь проверка

Сам факт получения жалобы еще не означает автоматического наложения штрафа. Однако обращение часто становится основанием для сбора доказательств и проведения проверки.

Если налоговая установит, что владелец жилья получал доход от аренды без его декларирования, ему доначислят налог на доходы физических лиц в размере 18% и военный сбор — 5%.

Кроме того, законодательство предусматривает финансовую ответственность. За первое нарушение штраф может составить 25% от суммы неуплаченных налогов, а при повторном — уже 50%. Также придется уплатить пеню, а в отдельных случаях возможно применение административных санкций.

Если же сумма неуплаченных налогов значительна, а нарушение носит системный характер, дело может приобрести и уголовно-правовую перспективу в связи с уклонением от уплаты налогов.

Как официально оформить аренду

Игорь Ясько отмечает, что сегодня существует несколько законных способов получать доход от аренды жилья.

Первый вариант — заключать договор и декларировать доход как обычное физическое лицо. Второй — зарегистрироваться в качестве физического лица-предпринимателя и работать по упрощенной системе налогообложения. Также в перспективе возможно использование специальных режимов для отдельных онлайн-платформ, если они будут полноценно внедрены.

Юрист советует выбирать модель в зависимости от характера арендного бизнеса. Если квартира сдается постоянно и приносит стабильный доход, стоит проанализировать целесообразность регистрации ФЛП. Если же аренда носит эпизодический характер, более простым решением может быть официальное декларирование доходов как физическим лицом.

В настоящее время владельцы жилья, сдающие его официально, уплачивают 18% налога на доходы физических лиц и 5% военного сбора, то есть в общей сложности 23%. Перечислить эти средства в бюджет необходимо в течение 40 дней после окончания квартала.

По словам эксперта, главный вывод для владельцев жилья в 2026 году очевиден: расходы на легальное оформление аренды значительно меньше, чем возможные доначисления, штрафы и судебные споры с налоговой службой.

Ранее Новини.LIVE рассказывали, где в Украине самые высокие цены на аренду жилья. В некоторых городах, чтобы снять однокомнатную квартиру, придется отдать около 75% средней зарплаты. Самое дешевое жилье предлагают в прифронтовых регионах.

Также Новини.LIVE писали, за сколько можно купить квартиру в Турции. Стоимость зависит от города, расстояния до моря, состояния и площади жилья, развитости инфраструктуры и т. д. При этом даже в курортных городах реально приобрести недвижимость за 15 тысяч евро.