Дарение недвижимости: в каких случаях договор могут признать недействительным

Преклонный возраст, болезнь или конфликт между сторонами сами по себе не являются основаниями для аннулирования договора дарения недвижимости. Верховный Суд в постановлениях 2026 года уточнил, какие обстоятельства имеют значение в таких спорах. Прежде всего суды проверяют, соответствовало ли внешнее волеизъявление дарителя его истинной воле и осознавал ли он последствия сделки.

Об этом сообщила "Судебно-юридическая газета", передают Новини.LIVE.

Какие обстоятельства не доказывают недействительность договора

В деле № 308/15909/24 Верховный Суд рассматривал иск о признании недействительным договора дарения магазина. Дарительница ссылалась на состояние здоровья и утверждала, что не понимала значения своих действий во время заключения сделки.

Однако суды первой и апелляционной инстанций не обнаружили надлежащих доказательств того, что на момент подписания договора женщина не могла осознавать свои действия или ими управлять. Верховный Суд согласился с этими выводами.

Суд учел и содержание нотариально заверенного договора. В нем стороны подтвердили добровольность заключения, понимание условий и правовых последствий сделки, отсутствие принуждения и тяжких обстоятельств. Дарительница лично подписала договор и заявление о принадлежности ей имущества. Нотариус также удостоверила, что стороны намеревались заключить именно договор дарения.

Медицинские документы оценивались вместе с другими доказательствами, но не подтвердили, что состояние здоровья истицы повлияло на ее волеизъявление именно в момент заключения договора. Верховный Суд обратил внимание на то, что она могла инициировать судебно-психиатрическую экспертизу, однако не воспользовалась такой возможностью.

Следовательно, сам факт наличия диагноза или медицинской документации не является достаточным. Необходимо доказать связь между состоянием здоровья и неспособностью лица осознавать значение конкретной сделки.

Почему документы, оформленные после дарения, могут оказаться недостаточными

В деле № 932/8373/21 истец пытался оспорить договор дарения, ссылаясь, в частности, на медицинские документы, составленные в 2021 году. При этом сам договор был заключен еще в 2019 году.

Верховный Суд отметил, что эти документы не содержали ретроспективного заключения о состоянии здоровья истца на момент заключения договора.

Они не подтверждали, что соответствующие заболевания или когнитивные нарушения уже существовали в 2019 году и имели такую степень выраженности, которая мешала лицу понимать характер и последствия сделки.

Суд также учел, что договор был нотариально заверен, истец подписал его лично, а стороны согласовали все существенные условия. При этом с иском он обратился лишь через два года после заключения договора.

Не подтвердили недействительность сделки и другие приведенные обстоятельства. В частности, суд не установил, что истцу препятствовали в пользовании квартирой. Также неуплата коммунальных услуг сама по себе не свидетельствовала о незаконности или недействительности договора.

Без надлежащих доказательств осталось и утверждение о том, что вместо дарения истец якобы хотел заключить договор пожизненного содержания.

Таким образом, в подобных спорах важно установить не только факт болезни до или после подписания договора, но и то, влияла ли она на способность лица свободно и осознанно выразить свою волю именно в момент заключения сделки.

Когда суд может признать дарение недействительным

В то же время Верховный Суд признал возможным аннулирование договора дарения по делу № 686/24065/23, рассмотренному постановлением от 29 января 2026 года.

В данном случае суд подчеркнул, что необходимо проверять не только соблюдение нотариальной процедуры, но и соответствие внешнего волеизъявления дарительницы ее истинному внутреннему намерению.

Сам факт того, что нотариус зачитал договор и разъяснил его положения, не исключает возможности заблуждения лица относительно характера сделки. Для установления такого заблуждения суд должен оценить все обстоятельства в совокупности.

Среди важных критериев Верховный Суд назвал:

• возраст дарителя;
• состояние его здоровья;
• потребность в постороннем уходе или помощи;
• является ли отчужденная недвижимость единственным жильем;
• фактическую передачу имущества;
• продолжение проживания или пользования недвижимостью после дарения;
• промежуток времени между заключением договора и обращением в суд.

Ни одно из этих обстоятельств в отдельности не означает автоматической недействительности договора. Важно их сочетание с доказательствами того, что волеизъявление лица не соответствовало его истинной воле.

В конкретном деле суды учли преклонный возраст дарительницы, необходимость в постороннем уходе, то, что квартира была ее единственным жильем, а также продолжение проживания в ней после заключения договора. Дополнительное значение имел и короткий промежуток времени между подписанием договора в мае 2023 года и обращением в суд в сентябре того же года.

В совокупности эти обстоятельства дали основания прийти к выводу, что внешнее оформление сделки не соответствовало реальной воле дарительницы. Поэтому договор дарения признали недействительным.

Таким образом, нотариальное заверение имеет важное доказательственное значение, но не лишает лицо права оспорить договор, если оно докажет ошибку относительно его характера или несоответствие сделки своей истинной воле.

Приостанавливают ли дело из-за другого судебного спора

Отдельную процессуальную позицию Верховный Суд сформулировал в постановлении от 6 мая 2026 года по делу № 161/22228/24.

Апелляционный суд приостановил рассмотрение дела о признании договоров дарения недействительными, поскольку в другом производстве рассматривался иск о взыскании долга по договору займа. Апелляционный суд счел, что обстоятельства по делу о долге могут иметь преюдициальное значение.

Верховный Суд не согласился с таким решением. Суд отметил, что для применения пункта 6 части первой статьи 251 ГПК Украины недостаточно одной лишь материально-правовой связи между двумя делами.

Необходимо обосновать, почему без разрешения другого спора объективно невозможно рассмотреть дело, находящееся в производстве суда. В данной ситуации материалы позволяли самостоятельно установить и оценить обстоятельства, на которые истец ссылался в требованиях о недействительности договоров дарения.

Апелляционный суд не пояснил, каким именно образом решение по делу о займе препятствует рассмотрению спора о дарении. Поэтому Верховный Суд признал приостановление производства необоснованным.

Этот вывод касается не только договоров дарения. Наличие другого судебного дела, даже связанного с текущим спором, не является автоматическим основанием для приостановления производства. Необходимо доказать именно объективную невозможность рассмотрения дела до разрешения другого спора.

Что необходимо доказать для обжалования договора

Для признания договора дарения недействительным недостаточно сослаться на преклонный возраст, болезни, сложные жизненные обстоятельства или ухудшение отношений между сторонами.

Ключевое значение имеют доказательства того, какова была воля дарителя во время заключения договора и мог ли он осознавать значение своих действий. В то же время даже нотариально заверенная сделка может быть оспорена, если будет установлено, что ее внешнее оформление не соответствовало реальному волеизъявлению лица.

Ранее Новини.LIVE сообщали, что украинцам станет проще приобрести собственное жилье. Верховная Рада приняла во втором чтении законопроект о секьюритизации и облигациях с покрытием. Документ призван создать правовые условия для привлечения долгосрочного финансирования, в частности для ипотечного кредитования.

Также Новини.LIVE писали, что в Украине пересмотрят цены на новостройки. В ближайшее время стоимость квадратного метра может вырасти на 3–5%. В первую очередь это коснется жилых комплексов, готовность которых превышает 50%.