Инвестиции в недвижимость за рубежом — США или Бали, где заработать больше

Полмиллиона долларов, вложенных в недвижимость десять лет назад, могли превратиться и почти в миллион, и в сумму меньше стартовой. Все зависит лишь от одной переменной — страны. Команда FERRO Development сравнила инвестиции в недвижимость за рубежом по пяти направлениям, популярным среди украинцев: США, Испания, ОАЭ, Турция и Индонезия, — и разница между лучшим и худшим сценарием достигла почти $500 тысяч.

Сколько может стоить выбор страны для инвестиций в недвижимость за рубежом?

В начале 2015 года инвестиция в $500 тысяч в американскую недвижимость к концу 2025-го выросла почти на 95 процентов, до $973 тысяч. Такой же взнос в Турции принес примерно 47 процентов прироста, до $733 тысяч. В Дубае капитал увеличился примерно на 30 процентов, до $651 тысячи, почти идентичный результат показала Испания — $650 тысяч. Недвижимость на Бали за десять лет не приумножила капитал, а обесценила его почти на 5 процентов, до $476 тысяч. Разница между лучшим и худшим результатом превысила 100 процентных пунктов. Сам выбор рынка мог стоить инвестору почти полмиллиона долларов финансового результата — сумму, сопоставимую со стоимостью отдельной квартиры. В моей практике $500 тысяч — типичная сумма для семьи, которая продает квартиру в Киеве или Львове и ищет, куда перенести капитал в более спокойную юрисдикцию.

Почему высокая доходность от аренды не всегда означает высокий заработок?

Прирост стоимости актива — лишь половина картины. Не менее важно, сколько чистого дохода остается инвестору после налогов, страхования и расходов на управление объектом. Валовая доходность от аренды в США и ОАЭ оказалась почти одинаковой — 6,71 процента против 6,31 процента. Но после учета всех сопутствующих платежей чистая доходность падает до 0,4 процента в США и 2,1 процента в ОАЭ. Пятикратная разница возникает не из уровня арендных ставок, а из местной структуры расходов. Планируя инвестиции в недвижимость за рубежом, стоит считать прежде всего чистую доходность, а не валовую ставку из рекламного буклета.

Я неоднократно наблюдал, как инвестор выбирает рынок по единственному критерию — ожидаемой доходности из рекламы брокера. На практике решающее значение имеет соответствие рынка инвестиционной стратегии, а не сама заявленная цифра доходности. Если цель — регулярный арендный доход, важна прежде всего структура расходов на содержание объекта. Если приоритет — прирост капитала, на первый план выходят темпы роста цен и глубина рынка. Эти два сценария требуют совершенно разного набора параметров для оценки страны.

Что делает американский рынок недвижимости самым стабильным

Лишь один из пяти исследованных рынков позволил практически удвоить вложенный капитал за десятилетие — США. Причина не только в темпах роста цен. По оценке консалтинговой компании JLL, американский рынок входит в тройку самых прозрачных в мире. Ежегодно на вторичном рынке заключается более 4 миллионов сделок купли-продажи жилья, а доля иностранных покупателей составляет лишь около 2 процентов, поэтому большой внутренний спрос поддерживает ликвидность активов даже в периоды замедления. Система титульного страхования и открытые реестры собственности снижают юридические риски для покупателя из-за рубежа. Именно поэтому США остаются ориентиром для тех, кто планирует инвестиции в недвижимость за рубежом на долгий срок.

Насколько результат инвестиции зависит от момента входа на рынок?

Предсказать идеальный момент для покупки невозможно, поэтому устойчивость рынка к ошибкам в тайминге — отдельный критерий выбора. Два инвестора могли приобрести одинаковую недвижимость в Турции с разницей в пять лет и получить противоположный финансовый результат. Тот, кто зашел на рынок в 2015 году, за следующие пять лет потерял 40,9 процента стоимости вложений в реальном долларовом измерении. А инвестор 2020 года заработал 76,9 процента — разница между сценариями превысила 118 процентных пунктов. США остались единственным рынком из семи проанализированных, где каждый пятилетний период завершился для инвестора в плюсе. В Дубае убыточными оказались четыре периода из семи, в Турции — три. Это означает, что американский рынок меньше всего зависит от удачи конкретного инвестора с моментом входа.

Как выбрать рынок для инвестиций в недвижимость за рубежом

Опыт пяти рынков показывает: универсального лидера нет, есть лишь соответствие между рынком и стратегией инвестора. Прежде чем вкладывать капитал, стоит проверить как минимум пять параметров.

• Прозрачность рынка и защита прав собственности — наличие титульного страхования, открытых реестров, понятных правил для иностранных покупателей
• Ликвидность, в частности объем ежегодных сделок и доля покупателей-нерезидентов
• Чистая доходность после налогов, страхования и расходов на управление — главный показатель, более важный, чем валовая ставка аренды
• Стабильность результата в разные периоды входа, а не только средняя доходность за весь цикл
• Валютные и налоговые риски конкретной юрисдикции

Инвестор, который сверяет рынок по этим критериям до покупки, получает шанс повторить результат США вместо Бали.